超高层建筑增量成本分析汇报
一、超高层及高层建筑成本情况
（一）超高层建筑成本情况。以宜昌某国际广场为例，其基础情况为：框架筒体结构，建筑面积10.46万平米，占地面积14344平米，地上36层，地下3层，檐高165米，20XX年9月完工，集五星级酒店、中心剧院、购物中心、饮食天地、写字楼为一体，总投资6.8亿元（其中建安工程造价（不含精装修、设备、室外工程）2.79亿元，单方造价2667.30元/平方米）。造价分析以下：
序号
名称
造价（亿元）
单方造价（元/m2)
1
建安工程造价
2.79
2667.30
1.1
土建工程
1.88
1792.54
1.2
安装工程
0.70
669.22
1.3
消防工程
0.12
109.94
1.4
弱电工程
0.10
95.60
2
精装修工程
2.93
2800.00
3
设备工程
0.40
382.41
4
室外工程
0.10
95.60
5
其它费用
0.58
555.64
6
总投资（1+2+3+4+5）
6.80
6500.96
假如结构为45层左右（和环球中心类似）框架-关键筒结构，造价细目以下表所表示。总体估量每平米造价在9000元左右
单位：万元、平方米、元/平方米
类型
高级装修甲级写字楼(超高层)
建筑面积
124,000
地上
100,000
地下
24,000
其它
地下3层，地上=45层
序号
工程和费用名称
总价
数量
单方造价
一
土建及装饰工程
1
打桩
2,500.00
100,000
250
2
基坑围护
2,112.00
24,000
880
3
土方工程
624.00
24,000
260
4
地下建筑
960.00
24,000
400
5
地下结构
7,200.00
24,000
3,000
6
地上建筑
3,500.00
100,000
350
7
地上结构
16,000.00
100,000
1,600
8
装饰
20,000.00
100,000
2,000
9
外立面
14,000.00
100,000
1,400
10
屋面
250.00
100,000
25
土建及装饰工程费小计
67,146.00
124,000
5,415
二
机电安装工程
1
给排水工程
2,480.00
124,000
200
2
消防喷淋
1,860.00
124,000
150
3
煤气
124.00
124,000
10
4
变配电
2,852.00
124,000
230
5
应急柴油发电机组
1,240.00
124,000
100
6
电气
4,960.00
124,000
400
7
泛光照明
200.00
100,000
20
8
消防报警
310.00
124,000
25
9
综合布线
744.00
124,000
60
10
弱电配管
682.00
124,000
55
11
弱电架桥
434.00
124,000
35
12
智能化调光系统
372.00
124,000
30
13
BA系统(楼宇设备管理系统)
992.00
124,000
80
14
卫星天线及有线电视
124.00
124,000
10
15
计算机网络机房
496.00
124,000
40
16
安防系统
372.00
124,000
30
17
广播系统
124.00
124,000
10
18
程控电话
248.00
124,000
20
19
空调送排风
9,300.00
124,000
750
20
锅炉
620.00
124,000
50
21
电梯
3,720.00
124,000
300
22
擦窗机
450.00
100,000
45
23
车库管理
96.00
24,000
40
24
标识
300.00
100,000
30
25
厨房设备、垃圾压缩机等
26
集成管理系统
27
会议室音视频系统
机电安装工程费小计
33,100.00
124,000
2,669
三
预备费 (按建安工程费8%计列)
8,019.68
124,000
647
建安工程总费用
108,265.68
124,000
8,731
1、给排水工程含水箱
2、消防喷淋含气体灭火
假如建造不是写字楼，而是住宅或酒店，价格则更高，关键是因为每层隔断墙增加和排水系统增加造成。下表展示了一个超高层酒店（40层，全部落地剪力墙结构）建造成本（含装修）
其建造成本大致在13910 – 15655 元/平米，扣除装修费用后，
其建设费用为10310-11705元/平米，远超相同结构写字楼造价。
序号
分项工程名称
计算依据
单方造价（元/m2）
面积
总额
百分比
1
桩基工程（受力桩）
总建筑面积
160-180
23983
384万
1.6％
2
地下室工程、基坑围护及支撑
地下室建筑面积
3800-4200
8394
3192万
13.9%
3
结构工程
地上建筑面积
1100-1300
15589
1760万
7.7%
4
建筑工程（除外墙玻璃幕墙）
地上建筑面积
800-900
15589
1280万
5.6%
5
新型节能幕墙
外立面建筑面积
1200-1500
10000
1200万
5.2%
6
给排水（含洁具，锅炉房管线）
总建筑面积
350-380
23983
840万
3.6%
7
喷淋、气体消防
总建筑面积
100-110
23983
240万
1%
8
污水处理（含管线）
总建筑面积
35-40
23983
84万
0.3%
9
空调工程
地上建筑面积
550-600
15589
880万
3.8%
10
地下室通风工程
地下室建筑面积
170-190
8394
142万
0.6%
11
照明、防雷、动力、变配电
总建筑面积
800-900
23983
1920万
8.4%
12
电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传
总建筑面积
500-550
23983
?
1200万
?
5.2%
13
煤气工程
总建筑面积
45-50
23983
108万
0.4%
14
电梯、自动扶梯
总建筑面积
320-360
23983
768万
3.3%
15
室外总体
总建筑面积
100-115
23983
2400万
10.5%
16
室内精装修连家俱
地上建筑面积
3200-3500
15589
5120万
22.4%
17
杂项工程
总建筑面积
280-330
23983
672万
2.9%
18
洗衣房设备
地上建筑面积
150-170
15589
240万
1%
19
厨房设备
地上建筑面积
250-280
15589
400万
1.7%
?
?
?
13910-15655
?
22830万
?
（二）高层建筑成本情况。某市某高层酒店写字楼（100米以内）为例，其基础情况为：框架筒体结构，建筑面积27.8万平米，20XX年10月完工，建安工程造价5.59亿元（不含精装修、消防、弱电及设备），单方造价为20XX.77元/平方米。
二、超高层建筑增量成本分析
（一）影响超高层建筑成本关键原因
1、设置避难层（100米以上建筑，通常每隔50米要设置一个避难层）；
2、供电系统：双电源+自备电源；
3、进户门要求为甲级防火门；
4、消防电梯要在3台或以上；
5、电梯必需要分层设计；
6、因为高处湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料、铝合金窗、玻璃等建筑材料选择会格外严格，会较大程度增加建筑成本；
7、超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加；
8、超高层建筑消防要求极为严格，凡超出5平方米房间均要设置火灾探测器；
9、超高层建筑配套人防面积也较大。
（二）关键影响原因对建安成本影响
1、依据其它省市超高层数据统计资料，分摊到每平方米其建设增量成本总计约500元/平米。
序号
关键影响原因
增加造价（元/平方米）
1
钢筋含量增加
40-60
2
混凝土强度提升
20-40
3
消防设施
40-60
4
供水供电设施
160-180
5
电梯设施增加
40-60
6
其它费用
140-160
累计
440-560
2、以上述本市经典工程项目数据为基础，考虑到物价上涨原因，依据本市造价指数折算到现在建安工程造价（均不含精装修、室外隶属工程、设备费）分别为：超高层建筑2667.30*1.175=3134.08元/平方米，高层建筑（在经典工程基础上增加消防及弱电工程费用，按200元/平方米计算）2209.77*1.175/1.084=2395.27元/平方米。
三、增量成本初步分析结论
综合本市经典工程造价分析，结合其它省市统计资料，超高层建筑增量成本约为500～750元/平方米，增幅约20～30%。