东海岸酒店式公寓经营治理方案
目录：
一、东海岸公寓经营定位、模式及测算
二、东海岸公寓装修风格及配置讲明
三、东海岸公寓日常治理细则
四、东海岸公寓装修设计大赛方案
五、东海岸酒店公寓入伙文件
1 / 1
一、东海岸公寓经营定位、模式及测算
A、东海岸公寓经营定位:
精品小型度假酒店（公寓）,以自身１6套房为基础,吸
引业主托付加入,以日租经营模式为主。
Ａ１、目标市场客源：
商务会议培训、公司休假客源占 3５%
万科系统内含万科业主客源占 35%
国内外旅行社、订房网络客源占 2０%
旅游及其它散客１０%
B、东海岸公寓经营模式：
经营模式：采纳酒店式代租管经营模式。
会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经营和业主的使用配合考虑。达到业主,住客，公
司的权益均衡的目的。
注:1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修
1 / 1
标准要求。
２、如业主已选择了原有的装修套餐,如其它设施设备均符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。
3、代租管期间，业主需按规定交纳物业治理费及本体维修基金,支付代租管的佣金,同时享有同其他业主相等的权益。期间业主入住自有的物业，需提早三天通知前台,不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房服务费。
4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租管的要求,此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物业治理处承接
5、代租管收费标准：
Ｃ、东海岸公寓经营测算
结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒店的价格拟定价如下(门市价)：
*C1、单房：4８0元／天＊C2、一房一厅:５8０元／天
注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合东海
岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所
定。*此价格为前台价,可依照季节及经营情况
通过不同折扣调整价格。
C3、酒店公寓房间经营回报测算（按日租模式）
涟涛306房按日租模式
公寓面积为５2.7６M2 ,总价为27万元,购置后长期用于出租，投资回报分析如下：
１、投资总成本:343,020元
(１）、资本金：273，020元；
1 / 1
a、一次性房款:2７,000元;
b、房产证税费:3,020元;
(2)、装修、家私费用：6７,０00元;
(3)、电器:3,000元。
2、年物业费用:2５６7元
(1)、物业治理费:２.９8元/M2×50.76 M２×12月＝１8１５元
（2）、本体维修金：0.25元／M2×５0．7６ M2×12月＝152元(3)、房内清洁费:5０元／月×12月=6０0元
３、年租金收入:６18２8元
(1）、全年入住天数:36５天×4５％(入住率）＝164天（较保守估算）
(2)、年租金收入：377元/天（六五折价)×１64天=61828元４、客房服务费:164天×50元／天= ８20０元
５、支付佣金： 6１8２8×１0％＝6182元
６、税金:61８28元×１2%＝ 741９元
7、投资净收益:
(1)、按天租赁年净收益：374６0元
＝（年租金收入－物业费用－客房费用-支付佣金-税金)
1 / 1
= ６18２8-2567－8200-6182-7419=３7460元
(2)、按天租赁年收益率: 1０.９％
= ３7４60／3４3，020＝１０.9％
(3)、投资回收期: 9.2年
注:装修、家私、电器的价格为估算。
D、酒店公寓项目的市场营销及进展方向
D1、成立酒店公寓的市场营销部门,制定营销推广方案,专职负责东海岸公寓的营销工作。
D２、通过东海岸现场的销售点,向新老业主及意向客户做推广。D3、利用万科整体较为完备的网络资源进行推广(含集团、地产、物业及各分公司），开通网上订房等功能。
Ｄ4、利用深圳本地的万科社区和各地的分公司社区的万科业主资源进行推广。
Ｄ5、利用《万科周刊》、《万科会》等内部刊物、杂志推广
D６、利用旅行社、订房中心推广、签定订房协议。
D７、待项目运作和时机较为成熟后再选择其它有效媒介推广。D8、通过滚动进展的方式,吸引较多的业主托付代租管，不仅能促进东海岸大社区的日趋成熟,推动东海岸社区的销售工作的进
一步展开,逐步树立物业公司在酒店或公寓经营方面的良好声
1 / 1
誉，更可提高和扩大万科物业的品牌效应。并可探讨和总结出一套适合东海岸公寓实际情况的经营治理模式，取得宝贵的治理经验,培养和储备酒店治理及相关领域的人员,为物业公司开拓新的经营领域,为物业公司在此领域中快速、稳步和持续的进展做好相应的工作。
E.东海岸酒店式公寓运行成本测算（按自有16套房计算）
1 / 1
二、东海岸公寓装修风格及配置讲明
A、装修风格:亚热带海滨休闲度假
Ａ1、设计原则：人文、环保、简洁、安全
A2、装修费用标准:
不含家私电器：
A款６0０-80０元/m2
单房(40ｍ2) 预算2４０00元-320０0元
一房一厅（52m2）预算３1２3０00元-41６00０元
B款 1１00-1２00元／ｍ２
单房 (4０m2) 预算440００元-5２０
1 / 1
00元
一房一厅（52m２）预算570０0原
-676００元
A3、差不多装修差不多要求:
1 / 1
B、房间家私及配置讲明
1 / 1
1 / 1
备注：1、带*号项目为差不多配置。
2、家私材质以木料为主,尽量减少使用玻璃材料。
３、电器设备均需符合国家相关的安全标准。
1 / 1
三、东海岸公寓日常治理细则
A、东海岸公寓酒店治理与物业治理的关系
A１、总体概括：
1、物业治理和酒店治理为两个平行、平等的部门，
分工不同,协调合作。
2、二者的共同目标是为业主(来宾)提供优质服务，
以赢利为目的。
3、物业公司负责公寓的安全保卫、公共区域的清洁
卫生，日常工程维修保养及商业街的日常治理。
４、酒店负责为协议业主及来宾提供酒店式服务，
包括礼宾服务、前台问询、接待、收银、总机
服务，客房室内清洁、洗衣、托婴、擦鞋、加
床等代办服务。
5、二者定期召开工作联席会议，讨论工作矛盾,交
流工作心得,统一服务形象标准、口径。
A2、东海岸物业治理处服务治理范围：
１、物业治理处入伙流程及相关事宜
1 / 1
1 / 1
注：入伙时场景布置、宣传资料发放由物业治理处负责。
2、物业治理处针对装修治理及入住:
物业治理处负责对公寓所有装修项目的监督和治
理。包括业主自装、酒店自用房装修、业主托付套餐装修、物业公司除给予积极的协助外,应对房
以上由地产负责
以下由物业公司负责
YES
屋的装修尤其是房屋结构的变动和室内原有设
备、管线的改动的申报审批制度，对装修施工过
程中的垃圾、噪音、用火、用电安全的治理,对装
饰装修材料的治理等。
3、物业治理处针对业主搬迁及酒店家私进场
（１)物业处负责公寓开荒清洁,打扫好室内外卫
生、并清扫出道路，业主室内清洁按物业公司收费
标准约定费用，酒店经营用房费用内部进行划转。
（2）物业处提供人力协助酒店经营用房家私进
场，按酒店经营方要求完成相关布置，业主自用
搬迁可进行有偿搬迁。
(3）物业负责指挥搬迁车辆出入，安全保卫工作。
4、物业治理公司常规性服务:
a、房屋建筑主体治理;
b、公寓设备设施的维修治理；
c、
环境卫生治理（物业公司负责除酒店经营用房室内清洁卫生的所有公共区域清洁卫生，包括外围、大堂、办公区域、公共卫生间、电梯间、楼道、绿化治理、治安治理、消防治理、车辆道路治理。
注:(1）、专项和特约服务由酒店治理方协调运作:
1 / 1