公寓策划方案
篇一：酒店式公寓策划方案
项目策划方案
经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。
第一部分酒店式公寓
●酒店式公寓的起源
酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
●酒店式公寓的概念
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公
寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
●酒店式公寓的特点：
1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有：
（1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。
（2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。
（3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，
邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。
2：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。
3：商居两宜，兼具居住和办公两种功能。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
●酒店式公寓前景展望
目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为烟台这样的沿海开放城市带来数量众多的境外中小型公司。中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是中国房地产业的一种新模式，它拥
有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。
我们认为“酒店式公寓”的市场潜力是巨大的，并且
具有及强的可操作性。
因此，我们的楼盘怎样进行策划、设计及形象的定位、包装是至关重要的，从而争取更大的市场份额，创造热销奇迹！
二销售群体定位
随着居民生活水平的不断提高和消费能力的增强，人们对居住环境也有了更新潮、更时尚、更具品味的要求。本案推出的“酒店式公寓”概念，不但符合当代潮流，更迎合了大众需求，而我们的项目选择怎样的目标消费群体，又是其至关重要的一个环节。
第一类：单身贵族
该部分客户多从事一些新兴产业或正在自己投资创业，经济收入
稳定。包括一些企业白领、IT行业精英以及一些毕业留在大连工作的外地大学生等。
年龄在25－35岁之间，为了事业努力工作而暂时不急于结婚。对居住要求：素食、个性且对物业管理要求较高，并且善于把握时代脉搏，对新兴事物有很快的接受能力和适应能力。住宅户型为一室一厅，建筑面积在20－50平方米不等，楼款总数额在6－15万之间，首付2－5万元左右，银行月均还款300－800元。
第二类：新婚夫妇
该累客户因结婚而需要购房，建立自己的小家庭。但是由于年龄较为年轻，多在25－30岁之间，经济实力有限。并且多为夫妻双方各有工作单位，正处于事业发展期，所以对居住环境的配套服务有相对较高的要求。房屋面积在50－70平方米左右就能满足他们的需求。该类客户多为打工一族，有一定的积蓄，家庭二人月经济收入在XX－3000元左右。购房计划楼款总额在15－25万元左右，首付5万元，银行月均还款1000元以内。
第三类：置业投资
对于市场化程度越来越高的房产市场来说，投资者的存在本质上
篇二：公寓活动策划书
E
主办单位：
湖州师范学院社会发展与管理学院
承办单位：
社会发展与管理学院公寓管理部
协办单位：
社会发展管理学院自律部
社会发展管理学院心理健康服务部
社会发展管理学院保卫部
一．活动主题：阳光心理，温馨寝室二．活动宗旨
为了更好的丰富同学们的校园生活,增进同学间的友谊,塑造一个浓厚的校园生活气息. 公寓部主要挖掘广大同学在这方面的展示，此类活动迎合了当代大学生追求自我、张扬个性的性格特点，通过寝室才艺大比拼等活动的组织开展，为在校学生提供了一个展示自我、完善自我的舞台，体现了学生们的青春魅力和飞扬个性，展现了旅游学子健康向上的思想意识和饱满热情的精神风貌。
三．活动意义：
希望通过开展一系列学生喜闻乐见的寝室文化活动，丰富住宿学生的课余文化生活，深化寝室文化生活内涵，营造富有特色的寝室文化氛围。促进各寝室成员的团结与互助，提高广大同学的团队精神，让大学生活始终充满阳光和乐趣。从活动中，还可以发掘出潜藏在我们身边的精英和有特殊才能的人，给他们一个充分认识自己、发挥自己、表现自己、塑造自己的良机。同时通过开展寝室文化节活动，坚定学生以寝为家的信念，激发大家对生活的热爱、对校园的热爱，形成良好的生活和学习环境，推动良好校风的建设，营造和谐的校园氛围。
四．活动时间：XX年5月28日下午五.具体活动安排：
1、大学生心理健康日策划
一．活动主题：阳光心理，温馨寝室二．活动目的：
为了迎接全国大学生心理健康日，使在校大学生能够缓
解学习生活中的心理压力，树立更加积极向上的生活态度，形成更健康，更有利于发展的心理素质。同时，为了给同学一个展示自我、展示寝室的机会，创建一个更加温馨的寝室环境，深化同学间的友谊。心理健康服务部与公寓部决定举行“晒晒小幸福”照片展览及评选活动。
三．活动对象：社会发展与管理学院大一大二全体学生四．活动时间：XX年5月30日下午五．活动地点：中校区食堂门口
六．活动流程：
1. 向各寝室征集寝室内温馨，搞笑，有创意的照片，并在照片后备注寝室名称和寝室号，5月28日晚上之前交至负责人处；
2. 负责人准备好挂照片所需的绳子、照片夹、投票箱及纸；
3. 5月28日早上将征集到的照片打印出来；
4. 5月30日中午将照片挂在中校区食堂对面空地上，统一展示；
5. 由过路的同学给照片进行投票，评选“最温馨寝室”、“最搞笑寝室”、“最有创意寝室”各一个寝室；
6. 根据票数高低评出获奖的三个寝室，并给寝室成员授予相应的奖励。
七．活动分工：
八．活动预算：
2、寝室整理大行动
活动日期：5月28日
指导对象：社会发展学院全体寝室
指导依据：寝室内务指导规范、寝室卫生检查评分规范指导人员：学生干部代表活动组织：相关楼生活指导老师活动参与：分管公寓楼辅导员、生活指导老师、生活区管理委员
3、游园互动游戏
活动目的：忙碌的大学生活也许让我们无暇去顾及来自身边的细微关爱，也许让
我们逐渐淡忘了为班级荣誉而尽一己之力的那种热情。但是，友爱是
人与人之间最珍贵的感情，团结则是一个班级凝聚力与向心力的重要保障。这样看来，我们有必要重新去体会友爱和团结予我们的意义。通过此活动缓解大学生活压力，促进同学之间友好互助，加强班级荣誉感，建设和谐校园活动时间：5月30日下午活动地点： 13幢前广场
参与对象: 大一大二同学，部分感兴趣的大三同学（以团体形式参加，每班至
少10人，大三的同学按到场的人数进行归队）
活动内容: 1、眼力大比拼
主持人准备好若干筷子，一个空塑料瓶。参赛者站在塑料瓶的一侧，筷子离瓶口约一米的距离，瞄准瓶口，放掉
手中筷子。如果筷子掉进瓶里，便是优胜者。每人有三次机会。最终比较每组的最终成绩 2、两人三足
（1）参赛人员：每组10名成员（若场地不允许则取5名成员）
（2）比赛规则：
每组参赛成员首先站成一排，左右两两用绳子将左右脚绑在一起（必须绑在脚踝处），然后共同从起点走至终点，先到者获胜。若场地不够为5人一组的话，那么就采取接力的形式，该组前5名队员先从起点到终点，完成之后解下绳子交给该组的下5名队员（下5名队员在终点等候），从终点走到起点处。
（3）注意事项：
在行进的过程中，若绳子松开，则在原地将绳子系好之后继续行进，在行进过程中要讲究配合注意安全。
3、背气球
（1）参赛人员：每组10人（2）比赛规则：
10名队员两两一组，分成5小组。其中一小组的两人吹气球，其余的
4组成员运送气球。将气球吹到一定大小，然后下一组两名队员背对背夹住气球，将其球运至终点，最后用背将气球挤爆，然后进行下轮依次的动作，用时最短的获胜。
（3）注意事项：
首先，在行进的过程中，气球不能爆破，负责重新开始；若气球掉落，则从掉落的地方捡起继续必死啊。
其次，在最后挤爆气球时，必须用背不准用手或脚之类的其他动作，否则
视为无效从头开始。
最后，必须在上一组队员完成挤爆气球的动作之后，吹气球的队员才可以
开始吹气球。
4、抢椅子
游戏道具：靠背椅10张鼓或者喊话器
参加人数：十人（每一次比赛时每组派出2名代表参加）游戏规则：由同学自由报名参加，主持人抽取10个人，椅子比人数少一把，然
后大家围着椅子转，围绕凳子走的时候，每个参与者必须依主持人的要求做诸如单腿跳、蛙跳、闭上眼睛等动作。负责人员播放背景音乐，同学们听到音乐停止就抢位子，每轮淘汰一个人，到最后剩余的一个人获胜。名次是按班级全部淘汰完的顺序。
5、左右转相反
参加人数：以小组为单位，最后剩下人最多的小组获胜。
游戏规则：由主持人喊口号，左转，右转，举左手，举右手，抬左腿，抬右腿，
主持人也可以逐渐增加其他动作以增加难度，参加同学应作出相反方向的动作，做错的淘汰，做的最慢的也淘汰。
6衔纸杯传水
游戏道具：一次性纸杯，水
游戏介绍：10人一组，男女交替配合。每人口中有个杯子，由第一人开始将杯
中水传给后一个人，不能用手另有两名同学辅助第一名同学倒水至纸
篇三：青年公寓策划方案
青年公寓策划方案
一、项目概况
、位置
该项目位于杭州市西湖区，天目山路与教工路交叉处，紧邻西湖旅游景区，周边尽是郁郁葱葱的林木，为项目提供了绝佳的自然观赏景观及取之不竭的自然空气资源。
、项目技术指标
用地面积：xxxxx
总建筑面积：xxxxx
建筑密度：xx
容积率：xx
绿化率：xx
停车场：xx
健身会所：xx
幼儿园：xx
、周边设施
学校：杭州电子科技大学、浙江教育学院、浙江电大、浙江大学西溪校区菜场：农贸市场
医院：省立同德医院
酒店：金都宾馆，浙江嘉海大酒店
超市：世纪联华、24小时便利店
银行：中国工商银行、中国农业银行
邮局：距离本项目约500米
交通：庆丰村、跑马场、教工路口等多个公交站点
、项目机会点
市场空间：随着人们生活水平的提高，对居住质量的要求也在不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套较完善的中高档住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。
策划前瞻性：“凡事预则立，不预则废”及时准确的做好市场调研，充分利用社会资源，从整体上进行规划，使项目有的放矢，抢占自然先机，并且能够在开盘后将策划理念始终如一的贯彻实施到底。
二、市场分析
、杭州市房地产市场基本状况
、杭州市同类住宅调查分析
、消费者分析
一般情况下消费者的消费心理和对居住环境的要求有以下基本的几点：
首先，环境规划一定要好，周边的基本生活配套要齐全（包括学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、图书馆等），各种消费、活动、娱乐站场所要足够。尤其该项目针对的主要是一些中高端消费人群，那么在规划设计时，要注意整体设计的现代化气息，要紧跟时尚潮流，外立面的颜色要新颖、大方协调，内部设计要智能化。另外95%以上的消费者倾向于购买全封闭式的小区。
其次，绿化率要高，这一点已经成为消费者对居住环境的必要要求之一。大部分的消费者相较高层还是偏向于选择多层住宅，因其价格便宜，而且后期的管理费用也会较低。大部分的消费者不会倾向于选择单体别墅，因其涉及的资金相对较大。
消费者对物业管理方面不外乎以下几点基本要求：保安、清洁、房屋维修、园林绿化及一些特色服务（家政、订票、托儿、托老等）
三、项目分析
、本项目优势
环境：闹中取静，，紧邻西湖风景区，拥有天然的巨大
绿地覆盖及自然风光
地段：经过多年的开发，该地区已经积累了一定的人气，临近商业繁华地带，周边电脑城，高档写字楼，大中院校众多，离目标消费者工作地近。
交通：周边公交站点很多，更有几路夜间直通车，交通24小时都非常便利。
物业：智能化的物业管理、24小时保安，全封闭式管理。物业要与业主加强联系、沟通。
、本项目劣势
配套设施：周边超市、运动场、游泳池基本设施已经配备，因面向目标消费群体是青年人群，
但后期尚待进一步引进、完善一些休闲、娱乐设施。
房屋设计：房源种类较多、层次不一，面向比较复杂。
价格：因地价较高，价格对比方面稍显劣势，这是本案销售的最大难点。
、竞争对手
根据楼盘的位置和定位，把“绿水新城”、“世纪花园”作为主要竞争对手，详细状况如下：绿水新城
优势：项目资金雄厚、周转力度大，价格上具有优势
劣势：周边环境比较嘈杂
世纪花园
优势：设计、规划合理、现代化，极具吸引力
劣势：面向的是高端人群，市场承受力有限
四、推广策略
、目标消费群体
目标消费者：电脑、电子、通讯城的业主、周边高档写字楼白领、各大中院校工作人员以及对生活品质要求较高具有一定经济能力的阶层。
年龄：大约在25—45岁之间
家庭结构进入初中期，人口简单，对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高
具有生活品味，对住宅要求在中高档次，崇尚“物有所值”的消费观点，希望通过外在的居住环境体现自己的文化内涵
、卖点
临近工作地点，方便便利，保证足够的业余时间
智能化的物业管理、24小时全封闭管理，安全保障
社区环境闹中取静，既不脱离都市的繁华，又紧邻自然风光
周边交通便利，免除后顾之忧
休闲性、娱乐性完全融入生活
五、媒体分析及选择
平面媒体：《杭州日报》、《都市快报》等一些杭州市较大的报纸媒体，阅读率高、读者层次广泛，可以作为该项目
宣传的主要媒体。此外，需要针对目标群体进行调研、分析，根据他们的阅读爱好习惯，选择针对性的报纸媒体作为补充。最后一些阅读量较高的房地产专刊也可以作为不错的选择。
电视媒体：杭州电视1台等一些频道，收视率、影响力在本地区都比较高，可以通过赞助某
专题的形式获得在开盘前后一个月黄金时段广告宣传片投放，以更加生动、直观的形象将信息传递到消费群体。
广播媒体：收听广播多以乘坐出租车、私家车时收听，为打发时间，多为比较被动。可以考虑长期、大容量、反复的宣传。
户外媒体：针对目标消费群体，选择合适公交车站牌的灯箱广告、大厦外墙巨幅立体效果图海报、高速路广告牌等。
络媒体：如杭州19楼的房产专题模块，即时更新发布信息，投入少，可以及时获得反馈信息。
六、广告策略
、总体策略
把该项目的宣传与树立华邦地产的品牌形象有效的结合在一起。
与竞争对手相区别，彻底的分析调研，发掘该项目的个性之处。
要细致周到，体现出处为业主着想的专业理念。
塑造项目“将都市繁华和大自然的宁静浑然为一体，
个性、休闲、时尚、现代”的形象。不仅是家，更是身心的渡假场所、生活品质的体现。
、分期策略
引导试销期
该项目重在树形象，在这个期间通过多方位的媒体宣传来造势，针对目标消费者给出足够的信息，通过强势的宣传吸引消费者的注意力。在正式投入之前要对对媒体进行严格筛选，争取达到最好的效果；同时也要对目标市场及产品进行严格的调查和细分，从而给楼盘准确地定位，也更准确地锁定目标消费群体。
公开强销期
媒体宣传继续造势，巩固前期宣传结果
适时宣传销售成果，刺激消费者
充分利用媒体资源，进一步挖掘潜在客户
销售冲刺期
根根据前期市场反应，及时检讨，适时的调整宣传策略、方向
、广告主题及口号
“居住在风景里，生活在城市里”——都市与自然合一“回到家就开始渡假”——娱乐性、休闲感
七、营销活动
、营销渠道建设及人员培训
销售渠道的建设：售楼处、售楼热线、样板间、房交会以及通过在目标消费者聚集地开展无形的广告销售，以点带面。
人员培训：时间、人数合理安排，打造高效、专业的销售团队
、营销活动
开盘庆典活动
活动概要：
时间：
地点：青年公寓社区
拟邀媒体：电视台、报社、广告公司
活动方案：
前期准备——到场嘉宾、礼品、剪彩仪式、请柬、秩序维护、广告发布、媒体报道
现场活动——现场布置、会场布置、仪式流程控制
现场买房送礼/抽奖活动
尽量突破传统，以新颖、实用，制造新闻，引起消费者的兴趣和关注
某某大型广场明星才艺表演宣传会
和消费者最近距离的接触，项目更加深入人心。
利用明星效应，进一步扩大宣传的力度和广度，使得信息尽可能的传播开来，挖掘出尽可能多的潜在客户。
八、预算及分配
广告总额应占销售总额的5%左右，其中80%为计划中投入，20%做为机动费用
媒体费用为计划广告投入的60%，其中报纸30%、电视40%、户外20%、广播7%、络3%
表现制作类为计划广告投入的10%
活动及公关为计划广告投入的20%
礼品类为为计划广告投入的10%
方案说明：本方案中的部分内容尚需要大量的实地调研来进一步验证。方案策划必须要建立在实际调研的基础之上，需要有调研数据的支撑才够准确，才能有效的、切实的指导销售。
篇四：XX公寓全程营销策划方案
前言
房地产全程营销思想是在中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中，结合市场营销的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。不少发展商具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握项目运作的各个环节。如果只靠发展商自己摸索项目操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成本很大，专业房地产营销策略的导入已成为大势所趋。
房地产全程营销是从项目用地的初始状态就导入营销
的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系。
本案即是利用富可达置业公司的专业眼光及手段，通过对天津市河北区天沽公寓为中心点的区域周边环境的综合考察和市场调研分析。然后，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析。在此基础上，确立天沽公寓的市场定位和项目的价值，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出了专业意见。
富可达置业—（022）23040186 1
全案共分六部分，其核心内容包括：
一、区域市场个案调查分析
二、项目的投资分析
三、项目规划设计营销
四、项目形象营销
五、营销推广策划
六、项目服务营销
富可达置业—（022）23040186 2
——目录——
引子
项目背景
第一部分：区域市场个案调查分析
一、项目邻近地段住宅市场分析
（一）区域内商品房供应量及空置率统计
（二）商品房销售个案分析
二、项目周边环境分析
（一）本项目土地性质调查
（二）本项目周边环境调查
（三）本案交通条件调查
（四）周边市政配套设施调查
（五）周边人文环境调查
第二部分：项目的投资分析
一、天沽公寓项目的概况
二、项目所在区域市场现状及其趋势判断
（一）项目所在地的历史状况及规划前景
（二）项目所在地房地产市场总体供求现状及价格走势（三）项目所在地住宅客户的构成及购买心态分析三、本项目的可行性研究
富可达置业—（022）23040186 3
四、项目土地SWOT分析
（一）本案区位的优势
（二）本案区位的劣势
（三）本案区位的机会点
（四）本案区位的威胁及困难点
五、本案市场定位
六、本案价值分析
第三部分：项目规划设计营销
一、建筑风格定位、色彩计划
二、主力户型选择
三、环艺设计定位
四、交通组织定位
五、智能化物业管理和小区配套非常重要第四部分：项目形象营销
一、项目视觉识别系统核心部分
（一）名称
（二）标志
（三）标准色
（四）标准字体
富可达置业—（022）23040186 4
二、延展及运用部分
（一）营销接待中心包装设计
（二）工地环境包装设计
（三）公司及物业管理系统包装设计第五部分：项目推广策划
一、项目主要卖点设计
二、物业强势、弱势分析及对策
三、目标客户群定位分析
四、价格定位及策略
五、入市时机规划
六、广告策略
七、媒介策略
八、推广费用预算
九、营销推广效果的监控、评估及修订第六部分：项目服务营销
一、前期资料准备及销售培训
二、销售组织及日常管理
三、先期导入物业管理
富可达置业—（022）23040186 5
篇五：酒店式公寓策划方案
酒店式公寓策划案
一、必要性与选址
商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风
险，主要体现为：
1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，
将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业
缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经
营。
2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临
湖商业氛围”这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一，
联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件
的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖
景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上
运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质
的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季
节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个
“噱头”，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园
的经营状况都是免堪其难）。
基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处：
1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商
业氛围，充分挖掘项目的商业潜力。
2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模
效应的形成。
3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的
经营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配
套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。
4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒
店式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、
差异
等地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。
二、酒店式公寓行业特点
酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1976年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的事情，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。
近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎
合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。
真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正使租户实现宾至如归的感觉。比起传统的酒店更多了家的味道，而与传统的纯租赁的公寓相比，则更重于服务，可以说集传统酒店与传统公寓的长处于一身，而价格
又比住酒店要便宜，实际消费群体为商务、旅游人士为主。
当前，国内各大中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。从另一层面来看，中小型公司由于其资金实力较弱，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。
三、国内酒店式公寓市场发展情况
1、香港酒店式公寓市场发展情况
在香港的酒店式公寓市场可能是最强势的，它们的长期租客的百分比要高于大多数别的城市，如：约有50％的租客租期超过6个月，15％的租客租期超过1年。所以，在香港绝大多数酒店式公寓的起租期为3个月，只有少数的如parkview的租期可以以天计算，但一天的租金是长期租金的双倍。近两年来，香港酒店式公寓的租市有较大下滑。
2、北京酒店式公寓市场发展情况
目前北京房地产市场出现了酒店式公寓，并且数量在逐渐增加，尤其东部房地产市场数量增幅更快。有几点利好因素的诱惑开发商投资建设酒店式公寓：CBD规划台出；加入WTO后，准备进京的境外
中、小公司；投资热过程中获取高回报率；小型SOHO 是个机会；由于东部工厂拆迁及有关部门对服务业的扶持，目前开发商将服务业定为目标客户之一等。
3、上海酒店式公寓市场发展情况
上海作为中国的金融贸易中心，正吸引着越来越多的跨国集团、跨国大公司和大财团的进驻，随之而来的是大量的外籍经营管理都民拥入了上海。优厚的津贴补助，使驻沪的外籍人员一般都选择租用豪华和服务完善的短期居所。同时，国际性商务活动的往来频繁，使越来越多的境外驻上海办事机构如雨后春笋般迅速“抢滩”上海，但出于资金成本有效控制的考虑，这些公司越来越倾向于租赁市区区位优越、交通方便、价格仅为宾馆房租七八分之一的酒店式公寓，这样既能享受方便、舒适的服务，又能节省开销，公司也乐于接受。
四、武汉酒店式公寓市场基本状况
武汉市的酒店式公寓物业是继深圳、北京、上海的成功案例的基础上发展而来的。虽然在深圳、北京、上海都有比较成功的案例，但在武汉市场仍属于一个新的产品形态。特别是全精装修、酒店式公寓，武汉现有的所谓“酒店式公寓”都仅仅假借了这样一个概念，真正实施的精装酒店式公寓只有圣淘沙万松园国际公寓、武汉阳光假日公寓、吉祥国际大厦、彩天名苑酒店式公寓等少数项目。
1、圣淘沙万松园国际公寓
圣淘沙万松园国际公寓是武汉圣淘沙置业有限公司开发的武汉市首座钢结构全精装修酒店式公寓项目。该项目地
处汉口金融中心和
篇六：中新5号楼酒店式公寓营销策划方案
城上城5号楼酒店式公寓
营销推广计划
重庆盈方营销策划有限公司
（XX年11月2日修改版）
目录
第一部分：市调分析
1. 市调楼盘基本信息
协信中心国会中心
日月光中心广场
东原1891 创汇首座 2.楼盘综合分析
市调楼盘分布分析楼盘供应量分析物业服务分析户型面积分析装修标准分析销售率分析价格分析
3.结论
第二部分：项目分析
1、项目属性
基本资料
本项目基本特征
2、项目SWOT分析
优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）
第三部分：项目定位
1、项目属性定位
酒店式公寓概念
酒店公寓概念及基本要求以及结合本项目物业发展方向建议项目属性定位主题
2、项目主体定位
项目卖点归纳核心卖点思考推广主题定位推广形象定位
3、客户定位
酒店式公寓主要客户分类客户购买目的分析
4、户型面积定位
市调户型面积比例图项目户型比例分析客户购买特点分析
第四部分：营销策略
1、总体营销策略
整合营销核心目标核心战略构想
强调项目“由外而内，多方优势”特征，卖点整合推广营销手法必须寻求差异化重视体验式营销
2、六大营销策略
品牌策略：形象策略
项目认知阶段：抢先入市策略价格策略主动出击策略点式渗透策略
3、项目入市时机安排
入市计划
入市八大准备工作
第五部分：产品包装推广建议
1、楼体广告
2、导视系统
3、灯杆旗
4、售楼部和样板间包装
第六部分：销售与施工的配合
1、售楼处搬迁
2、装修现场及样板间设置
3、电梯建议
第一部分：市调分析
协信中心
物业类别写字楼、五星酒店、6A铂金生态项目特色酒店式公寓,投资地产建筑类别高层、殿堂级城市综合体装修状况精装修所属商圈观音桥
物业地址江北建新北路68号开盘时间 XX-8
入住时间 XX-02-28 容积率
物业费元/平方米·月物业公司第一太平戴维斯
开发商重庆置尚房地产开发有限公司
预售许可证渝国土房管(XX)预字第(455)号售楼地址江北区观音桥步行街茂业百货旁占地面积:12670平方米建筑面积:152474平方米
开发商:协信集团,重庆置尚房地产开发有限公司
物业管理公司:第一太平戴维斯
物业顾问公司:上海锦江物业管理公司代理商:领域机构
交通状况立体迅捷交通：“地面环行+地下直接行+地下轻轨”现代立体交通格局，上万泊车位、300多
国会中心
物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别甲级装修状况精装修环线位置无
所属商圈
南坪中心
建筑面积
143061平方米标准层面积 1500平方米
物业费：暂无资料入住时间：XX-12
占地面积：11976平方米建筑面积：143061平方米承建商：重庆建工集团
开发商重庆会展中心置业有限公司物业地址南岸重庆国际会议展览中心售楼地址重庆国际会议展览中心开发商：重庆会展中心置业有限公司整合推广单位：FlaHalo 广告
物业管理公司：德国凯宾斯基酒店管理公司标准层面积：1500平方米
交通状况距南坪商圈、南滨路滨江商业带步行仅10分钟路程、解放碑商圈、杨家坪商圈仅5分钟
日月光中心广场
物业类别住宅、城市综合体项目特色复合地产建筑类别超高层装修状况精装修开盘时间 XX-01 入住时间待定容积率绿化率 20%
物业费元/平方米·月物业现状:结构封顶
占地面积:42353平方米建筑面积:7XX0平方米
物业公司重庆鼎固物业管理有限公司开发商:重庆鼎固房地产开发有限公司开发商重庆鼎固房地产开发有限公司预售许可证渝国土房管(XX)预字第(131)号物业管理公司:重庆鼎固物业管理有限公司
所属商圈解放碑CBD城市中心宜居豪宅购房圈
物业地址渝中较场口转盘民权路88号（得意世界旁）售楼地址渝中区较场口转盘民权路88号（得意世界旁）交通状况日月光中心广场交通状况：轻轨2号线起点站，在建地铁1号线和平路站；公共交通线路数
篇七：公寓项目策划方案
XXX公寓项目策划方案
第一章项目的概况
一、项目的地理位置
1、项目基本介绍
（1）项目的地理位置
本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇
处(近斯巴鲁4S店)，该地块属于XXX市海珠区村经济联合社，地块性质为农民集体所有。本项目位于众多XX城市主干道交汇处，所处路段时高速公路密集，西接新光快速、XXX 大道南、东晓路至工业大道；东接XXX、华南快速、南部快速、环城高速、琶洲大桥，北通广园路，交通便利，四通八达。新滘南快速路是全线主线双向8车道，设计时速在60公里左右，吸引了不少车流通过。驾车只需约5分钟便可直达天河、黄埔，大约10分钟就能去到番禺。
（2）项目的周边环境
得益于政府近年大力投入发展XXX城市快捷路，带旺了新滘南路，使这个地段的商业发展潜力巨大，继已发展成熟的黄石路、XXX大道、黄埔大道等汽车商业大道相比，新滘东路已成为XXX新一条“汽车黄金大道”，聚集了广汽丰田长宁会展店、龙星行奔驰4S店、广骏名车日产4S店（进口车）、高质东南汽车4S店、广骏二手车卖场（一期、二期）、星时达专业汽车养护店等，美轮别克4S店、斯巴鲁4S店等，目前新滘南路已成为集销售、汽配、维修和二手车车市等为一体的汽车服务贸易集聚区，也是华南乃至全国最大型、最规范的二手车交易商圈。
对于新滘南路的发展，XXX市规划局计划在南线兴建东风、龙潭两个城市
生态公园，重点打造以“万亩果林”为主同时集游憩、
高档住宅区、产业为一体的生态公园。
2、项目的具体现状
项目地块毗邻XXX琶洲国际会展中心，在海珠区新发展规划中，琶洲国际会展将构筑成面向国际的中心商务区，同时，海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。新滘南路正好是海珠区东部与西部连接的交通大动脉，其北面或将发展生态果园和商业住宅区。
第二章项目的市场分析
一、项目数据及定位
本项目用地面积 m2，容积率，总建筑面积 m2，其中高层公寓面积 m2；商场面积 m2；地下停车场建筑面积m2。配套设施建筑面积为500 m2，，项目总投资约亿元。
本项目位于XXX市海珠区地段，项目规模适中，周边环境优越，适宜引入大型商业中的经营的理念，发挥规划设计的优势，将本项目建成海珠区时尚公寓及大型商业体闲中心。
二、项目SWOT分析
（一）项目优势与机会分析
1、地理位置优势：项目位于海珠区，属于海珠区规划中重点发展的“宜居”片区，同时项目周边住宅社区，为发展商业提供较好的环境基础。
2、经济基础优势：项目周边大型楼盘社区少，整体商品房房价处于海珠区
中间水平，体现了周边，随着经济的发展，该片区的消费力将更进一步释放。
3、市场优势：
4、交通优势：
（二）项目劣势与风险分析
1、项目相对远离海珠区核心商圈，周边商业气氛还不够浓厚，可能会延长项目的培育期；
2、从项目周边楼盘价格来看，周边消费力处于海珠区中档水平，这一消费承受力需要对项目前期整体定位进行重点考量，对招商的品类与品牌档次定位要适当造成一定程度的影响；
3、目前该项目所处位置，交通不便利，公交配套不完善，将会对项目招商、开业、以及消费者到达带来一定程度的影响。
三、目标市场的规划定位
1、目标市场的需求分析
酒店式公寓提供的是：“公寓式的业态，酒店式的服务。”酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体，附属设施还可以增加银行、超市等其他项
目，是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”）。无论是投资还是自住，都不失为一种值得重视的选择。
对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率通常高于普通住宅，因此受到人们的青睐。
【周边公寓分布】
从上表可知，海珠区目前在售的公寓出售均价约为23213元/平方米。结合海珠区CPI增长率，预计往后公寓销售价格可达3万元/平方米.
2、规划定位
⑴商场项目定位
根据项目所处的地理位置以及目前的市场状况，本项目定位于所在地区的商业中。项目主要以公寓、商场为主。
⑵公寓项目客户群定位
本项目公寓主要客户群定位于公务员、私企业主、个体工商户、企事业单位中高层管理人员、新生力量的有产阶层。
第三章项目的市场定位
一、项目的市场定位
1、定位：精品公寓
2、户型面积：小户精品公寓，由栋层塔楼组成，
设有观光电梯；裙楼1-2层为商业，3层以上为住宅功能，主力户型为35-80㎡的中小户型，1房1厅、2房1厅的公寓，带元/㎡精装修，送全屋家私家电，酒店式物业管理。
3、价格：均价元/㎡，付款方式一次性或按揭。
4、定位诠释：“酒店式的服务，公寓式的管理”。由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。公寓式酒店提供的服务则更为周到，如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
5、产品形象定位
广告语：与酒店同步的居住模式
宣传主题：
1、酒店式公寓
2、高效·快捷·时尚之生活主张
3、投资主题服务月
二、产品配套
1、家具配套精装修配送[白色家电]：每户配装、赠送“白色家电”：冰箱、洗衣机、橱柜、燃气灶、油烟机、只需简单拎包即可直接入住。
2、通讯系统每户预留电话、宽带络外线接口。
3、净化水装置净化水装置实现五层净化，饮用水、生活用水独立分开，生活品质不言而喻。
4、完善的生活配套
篇八：长租公寓策划书
长租公寓策划书
XX级电子商务1班何欢 XX9408
一、项目简介
本项目是长租式公寓酒店，将采用集中式公寓的形式提供租住服务，其一酒店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务，即融合了酒店的细微服务，又保留了公寓的家居特色，舒适、友好、便捷。我们将致力于为租客营造如酒店一样的家。我们将租下整栋楼，重新改造之后出租。计划是装修到开业周期约3个月。卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。
公寓将采用清新的装修风格，配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、独立卫生间、阳台、米床，电热水壶、茶几、衣橱、24小时免费宽带等。统一配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。布置温馨，让你体会到回家的温馨。
公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清晰消毒，卫生间、厨房等均经过统一消毒，进行简单的入住手续后，你就可以甩开沉重的包袱，享受家一般的温馨和酒店式的优质服务。
本项目将会建造一个自己的电子商务平台，提供上查询和上预定等服务。采用线上线下相结合的模式。
二、市场调查分析
旅行房屋租赁社区Airbnb共享经济模式的成功，引起了国内创业团队的争相效仿，也得到了投资人们的追捧。XX 年更多的目光转移到了长租市场上，雷军五分钟决定投资YOU+国际青年公寓之举，赢得了广泛关注。对于创业者而言，选择信息类平台的方向空间将会十分有限。将租房与服务结合，切入到交易的过程中可以产生更多的想象空间。对于不限房源种类的中介服务平台，获取房源并非难事，目前主要方法是从58同城等平台获取个人房源再发布到自己的平台内。据亿家的石总介绍，服务平台的难点在于获取租客上，爱屋吉屋的经纪人为获取客源也会亲自去信息平台上重新发布房源信息。个性化的服务可以强化品牌的概念，并逐渐降低获取客户的成本。
下面是调查的关于租房行业市场概况：
根据58同城《XX年租房行业研究报告》，XX年全国租房市场规模约为
万亿RMB。
我国目前房屋空置率较高，仍然存在可拓展房源，《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告中显示了房屋空置情况：
租客方面，赶集发布的《XX年租房市场报告》中显示：58%的人选择整租，42%选择合租。在所有租客中42%为20~24岁，35%人为25~29岁，12%人30~34岁，8%人35岁以上，3%人19岁以下。
根据调查我们发现公寓品牌长租为重资本的方向，且国内公寓租房还处于很早期的阶段，公寓品牌分散度较高。集中式的公寓在一线城市获取房源会有很大的难度，从装修到开业的周期也较长，将商用房改为民用出租房后面临着降低收益的风险。但集中式公寓的品质可以更高，配套设施可以更完备，也很适合发展成创业孵化器的场所。分散式公寓在发展速度上会占有相对优势。
租房领域在从信息化转到服务化的过程中，无论是哪种模式，对团队的线下能力都有着较高的要求，一方面快速的获取高质量房源，另一方面为租客做好租后服务，留住租客，并通过老客的认可获取更多的新客源。
三、项目商务设计
1、市场定位
因为我们公寓关注的是年轻群体，所以我们的目标群体
为二十岁到四十岁的青年一代，主要是初上班的年轻人。因为房间和楼梯为单身成年人设计，40岁以上的不租，结婚带小孩的不租。我们公寓的目的是让年轻一代能够更好的交流。而且年轻人人口简单，对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高具有生活品味，对住宅要求在中高档次，崇尚“物有所值”的消费观点，希望通过外在的居住环境体现自己的文化内涵。公寓也多位于大中城市商圈周围，客户多为高素质的年轻人群。
2、推广策略
总体策略：
（1）打造良好的品牌形象，与竞争对手相区别，彻底的分析调研，发掘该项目的个性之处。要细致周到，体现出处为客户着想的专业理念。
（2）将都市繁华和心灵交流为一体，打造“个性、休闲、时尚、现代”的形象。不仅是酒店，更是身心的渡假场所、生活品质的体现。
分期策略：
（1）引导试销期
该项目重在树形象，在这个期间通过多方位的媒体宣传来造势，针对目标消费者给出足够的信息，通过强势的宣传吸引消费者的注意力。在正式投入之前要对对媒体进行严格筛选，争取达到最好的效果；同时也要对目标市场及产品进
行严格的调查和细分，从而给酒店准确地定位，也更准确地锁定目标消费群体。
（2）公开强销期
媒体宣传继续造势，巩固前期宣传结果适时宣传销售成果，刺激消费者充分利用媒体资源，进一步挖掘潜在客户
（3）销售冲刺期
根根据前期市场反应，及时检讨，适时的调整宣传策略、方向。
3、盈利分析
（1）租金收益
本公寓提供长租，月租金为XX-3000元。
（2）广告收益
在公司电子商务平台发展到一定知名度，访客量增多之后，可以收取广告费用。
4、主要风险
（1）政策风险：国家对长租酒店式公寓行业还未有规范，在国外例如美国，该行业已经相当成熟，但国内因为政策还存在一定风险。
（2）投资风险：房源集中的公寓的价钱很高。回报不确定。
（2）自身问题：长租公寓形式在近年才开始，专业运
营长租公寓的团队很少。没有前辈的经验，只能自己摸索。很多工作都需要投资者本人兼任。
四、电子商务平台设计
1、设计原则
（1）安全性原则
系统安全性和保密性对于计算机软件系统是至关重要的，系统中的任何数据丢失、数据错误以及数据泄露都有可能对公司和相应的业务客户带来巨大的经济损失，所以在方案设计中要充分考虑系统的安全和保密因素，保证系统数据不会被非法修改、窃取、破坏。
（2）稳定性原则
本系统设计要具有高稳定性，系统在正常的访问使用过程中能够稳定、可靠地进行业务数据处理。
（3）高效性原则
由于系统随时都可能需要处理并发的业务请求，所以要求系统设计要尽可能紧凑、高效，尽量加快每次业务请求的响应时间，避免出现用户需要长时间等待系统进行数据处理的情况
（4）技术先进性原则
系统方案设计和软件开发的实现应采用先进、成熟的软件设计技术，所采用的开发和实现技术应符合今后的技术发展潮流，使得整个系统具有更长的技术生命周期，从而保护
系统的开发投资。
（5）可扩展性原则
系统要充分考虑今后平台业务的发展、运营管理体制的改变等因素，系统设计要具有高度的灵活性和可扩展性，以便于在今后业务情况发展、变化时，可以根据应用需求的改变而方便地扩充和调整系统功能，从而满足新的应用需求。
（6）易维护性原则