中山完美中鹰广场
商业策划及招商运营管理合作方案
一、合作前提
1.中山完美金鹰广场,位于中山石歧成熟商圈,现已建设完成,处于招商运营阶段;我司
的初步调查和研究,项目有着无与伦比的先天优势(建筑设计、复合型商业综合体等),但同时存在一些不完善的方面;
2.项目现阶段招商情况较为严峻,存在5个方面的问题:
(1)项目主题定位不明确,导致招商为填空式,还没形成系统性、目标性的招商体系;
(2)项目的业态规划不完善,招商人员的目标性不明确;导致在招商期间,业态、业种的选
择上出现同业竞争较大、没有形成业态之间的互补和商家之间的互动;
(3)在招商管控方面力度不够,招商的达成率不高,导致商业氛围不浓(其中也有部分客观
因素),项目人流不大;
(4)运营体系不完善,精细化运营不到位,“细节决定成败”,对项目运营而言,“细节”
就是通过精细化的管理方法和工具提升整体品质;
(5)项目营销推广规划性不强,没有做到提前布局、按计划实施和效果评估;
此次与贵司合作中,我司将提供系统性、合理性、计划性的项目整体招商运营解决方案,重点在于达到招商目标和精细化运营管理。
二、合作服务内容
我司结合中山完美金鹰广场的现状、竞合环境的初步分析,以及与贵司主要负责人的沟通咨询后开会研究,为项目提供一下4大板块的全案顾问服务内容:
1.商业顾问服务(主要包含商业市场调研和项目产品策划)
(1)商业市场消费者研究;
(2)石歧商业房地产市场发展概况竞争市场分析;
(3)项目地块研究(地块状况分析、地块资源整合构想、SWOT分析及对策)
(4)项目(商、住、办综合项目)的总体定位;
(5)项目业态组合与目标市场定位
●项目目标市场定位(客户群、消费者等分类说明)
●业态构想及论证;
●项目业态组合与分布;
●最佳商品结构组合与目标商家组合;
●项目经营特色定位;
●项目市场形象定位;
(6)项目人流动线建议;
(7)项目管理模式制定;
(8)项目财务收益分析;
2.项目招商执行:
(1)招商整体思路的确定
●整体招商原则;
●分业态经营商家的功能细分;
●招商策略的确定;
●分阶段招商计划;
(2)价格策略的确定
●总体租金水平的确定;
●各功能分区租金的确定;
●各功能分区租金策略;
(3)主力业态商家(如大卖场、主力店等)的前期洽谈与确定;
●主力商家的筛选与招商范围确定;
●目标商家的接洽;(结合商家对项目物业的特殊要求)
●与目标客户进行洽谈,确定意向,签订租赁意向合同,收取订金;
●根据助力商家的需求指导商业设施的产品设计;
●项目辅助业态定位与组合的调整;
(4)辅助业态的确定
●辅助业态商家的筛选与招商范围确定;
●目标商家的接洽;
●项目辅助业态定位与项目的调整;
(5)招商工作的准备
●招商手册的设计,包括公司简介,经营理念、经营规划、地段诉求、卖点提炼、市场
定位、为商家所提供的服务、预计的商家的资金回报、未来前景等等。
●客户名单的收集和筛选;
●招商人员的培训、招商所需其他素材;(招商文案、招商海报等)
(6)招商工作的日常汇总
●日常报告(周报/月报/阶段性报告)
●策略性报告
- 价格策略(含租金调整)
- 招商策略的调整(组团/年度)
(7)统计分析报告(成交客户分析与建议);
(8)二次开业计划;
3.运营管理工作如下:
(1)项目物业的公司员工招聘及人员培训;
(2)编制开业筹备期计划和运营计划,并组织实施;
(3)编制开办费预算和运营预算并组织实施;
(4)制定商业管理费、能源费(含损耗)、有偿服务等相关费用的取费标准;
(5)起草、审核装修指南、商户服务手册;
(6)代表与商户谈判并签订租赁意向书和租赁协议;
(7)收取租金、商业管理费及其他费用,并将收取的款项缴入项目公司;
(8)营运管理:商户的管理和营运辅导,对开业后的空铺进行补充招商,对运营不善的商
户进行指导和调整;对广告位及多种运营点位等的运营管理;
(9)企划推广:制定全年的营销推广计划,按月实施,并根据运营情况作动态调整;
(10)保管与经营物业招商运营有关的全部资料;
(11)其他与经营物业的运营管理相关事项。
三、合作模式
1.商业顾问服务:
(1)为了确保双方合作的顺利展开,秉承为贵司项目负责,保证项目合作开展的客观性、
前瞻性、目标性,同时保障合作的开展能达到双方预期的共同目标,我司针对项目现状制定详尽的市场调研和产品策划,并形成方案;
(2)贵司需向我司支付人民币叁拾万元整,作为前期商业顾问费;
(3)方案作为合作开展的指导性文件,我司将根据项目的进展情况和市场的变化,在双方
合作期间,按季度/半年/年度进行方案调整并展开指导性文件的调整汇报工作;
2.招商运营服务
(1)根据完美金鹰广场现有的人员组织架构,为了更顺利的开展合作,以及保证项目的正
常运作,我司进行讨论,得出以下建议:
(2)合作形式:我司在合作期间,派驻专业人员进驻完美金鹰广场,由完美金鹰广场向我
司支付人民币:拾伍万元/月,用于人员薪资支付(人员薪资标准均按照国家规定);
(3)我司派驻人员均隶属我司统一管理,我司任项目副总经理则向贵司项目总经理汇报;
(4)现有架构调整:
●现有招商部人员,留1人,协助我司进场后的交接工作;
●现有运营部人员,留1人,协助我司进场后的运营工作,并代表贵司对我司运营工作
及进度的监督;
●现有行政部人员,留1人,协助我司进场后的交接工作;
●现有企划部及行政部由我司派专人代替并展开工作;
●现有物业部及其他部门,保持不变;
●综上所述,我司派驻招商部、运营部、企划部、行政部专职人员开展工作,隶属我司
统一管理;物业部及其他部门人员则由贵司指派,由我司统一管理;
3.人员架构(我司进驻人员)
(1)总经办:副总经理1人;
(2)行政部:行政经理1人,行政专员1人;
(3)招商部:招商总监1人,招商经理1人,招商助理1人;
(4)运营部:营运总监1人,营运经理1人,营运助理1人;
(5)企划部(直接上级:运营部):企划经理1人,企划助理1人,平面设计1人,活动
执行1人;
(6)薪资构成规划
4.合作佣金
●签约率Q=乙方招商建面(㎡)/委托经营物业总建筑面积(㎡)*100%
●佣金计算基数=乙方已完成的全部招商面积的1个月租金
1.佣金结算方式:按照年度进行结算;
江门市顺策天下商业策划有限公司
2020年4月12日