2018年轨道交通建设投资和细分市场
分析调研报告
研究报告
Economic
And Market Analysis China Industy
Research Report 2018
zhongbangshuju
前言
“重磅数据”行业分析报告主要涵盖范围
“重磅数据”系列研究报告主要涵盖行业发展环境，行业竞争格局和企业竞争分析，市场规模和市场结构，产品的生命周期，行业技术总体情况，主要领先企业的介绍和分析以及未来发展趋势等。
“重磅数据”企业数据收集解决方案
“重磅数据”平台解决方案自身数据库包含上中下游产业链数据资料。能够有效地满足不同纬度，不同部门的情报收集和整理。依据客户需求，搭建属于企业自身的知识关系图谱，打通上、中、下游的数据信息服务，一站式采集到所需要的全部数据服务。可以满足不论是企业、个人还是高校或者研究机构在不同层面需求。
关于我们
“重磅数据”是基于知识关系挖掘的大数据工具，拥有关于企业、行业与专业研究机构的最完整的全球商业信息解决方案，帮助您在有限时间内获取最全面的商业资讯。提供全球超过500个行业累计专业研究报告15000篇行业研究报告，用户均可获取相关企业、行业与企业决策者的重要信息。在有限时间内获取有价值的商业信息。
十三五阶段计划投建城际铁路80 条
新老标准两种城际铁路，运营里程突破 4000 公里。2008 年我国京津城际铁路开通，2015 年 3 月实施的《城际铁路设计规范》规定：城际铁路是指专门服务于相邻城市间或城市群，旅客列车设计速度 200 公里/小时及以下的铁路。新旧标准不同导致我国存在事实型城际铁路与规定型城际铁路两种城际铁路，京津城铁（时速 350 公里）等一批高铁型城铁，属于事实型城际铁路，但不属于规定型城际铁路。目前已经建成通车的规定型和事实型城际铁路平分秋色，据我们统计已通车的城际铁路里程达到 4196 公里。
图表 1 2016 年底我国已通车城际铁路
资料来源：中国城市轨道交通协会,重磅数据知识关系挖掘平台
“十三五”城市群将建设 80 条城际铁路，2020 年覆盖 72%的直辖市和地
级市。2015 年12 月，国家发展改革委员会、交通运输部对外发布了《城镇化地区综合交通网规划》，对京津冀、长三角、珠三角等 21 个城镇化地区的交通发展作出了规划布局。2020 年全国将共计新建城际铁路 8,010 公里，城际铁路运营总里程将达 37,480 公里，覆盖节点城市 213 个，覆盖全国所有城市比率达 32%，覆盖直辖市和地级市比率达 72%。至 2020 年，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群基本建成城际交通网络，相邻核心城市之间、核心城市与周边节点城市之间实现 1 小时通达，相邻大中城市 1-4 小时到达。展望2030 年，基本建成城镇化地区城际交通网络，核心城市之间、核心城市与周边节点城市之间实现 1 小时通达。
图表 2 2020 年城际铁路规划
资料来源：发改委《城镇化地区综合交通网规划》
“十三五”期间我国新建城际铁路或超 8000 亿元，未来四年铁路投资大概率超过 3.2 万亿元。根据世界银行的数据，我国新建高速铁路的平均投资额在0.89-1.36 亿元/公里之间，中值在 1.1 亿元/公里左右，按此计算“十三五”期间城际铁路总投资将达到 8800 亿元左右。十三五阶段规划利用旧有线路提速
改造建造的城际铁路为 2.58 万公里，超过新建里程 3 倍，贡献投资额不可忽略。重磅数据是基于知识关系挖掘的财经类知识付费平台，团队致力于通过知识演化建模和关系挖掘能力，运用知识服务技术，帮助为用户提供有价值，精准需求的知识服务,旧有铁路改造单位投资信息较少，根据我们找到的案例，平均每公里投资额在 0.3 亿元左右。我们假设全部改造工程每公里平均投资 0.3 亿元，则“十三五”改造投资接近 0.77 万亿元，接近新建项目投资。从铁路部门近几年的投资规划来看，每年的计划投资额均保持在 8000 亿元左右，而实际完成情况与计划值几乎一致，按此计算未来 4 年铁路投资大概率超过 3.2 万亿元。
图表 3 全国铁路固定资产投资及同比增速
图表 4 全国高铁基本建设投资及同比增速
资料来源：Wind
佳都科技
佳都科技全资子公司华之源被确认为广州市轨道交通既有线 800 兆数字集群共网系统采购项目第一中标候选人，中标价为 1.61 亿元。近日，佳都科技与创钰投资和广州市工业转型升级发展基金有限公司签署战略合作协议，三方拟共同出资设立广州佳都慧人工智能产业投资并购基金。
轨道交通通信系统获大单，巩固广州地区竞争力。全资子公司华之源预中标项目为广州地铁集团组织的既有线 800 兆数字集群共网通信系统采购招标项目。建设完成后，此地铁内的通信系统将和地面 800 兆数字集群共网实现无缝互联互通，形成一个统一的无线通信网络，实现地面用户到地铁下的自动漫游，跨地面/地下的组呼、单呼、紧急呼叫、动态重组、数据传输等 TETRA 所有通信功能。同时，地铁 800 兆数字集群共网作为相对独立的 800 兆数字无线集群系统，能实现公交分局用户和地铁用户在地铁范围内的通信，满足公安分局和地铁公司在日常工作及应急情况下，无线语音通信和调度的需要。此项目将应用于广州几乎所有地铁线路的升级换代，反映了公司多年以来深耕广州地区所带来的行业地位，和地铁集团良好的业务关系也有利于巩固公司在广州市轨道交通领域的竞争力。此次项目中标金额占 2016 年度公司营业收入的 5.64%，对公司业绩
有积极影响。目前公司已经形成了“以广州和武汉为立足点向全国辐射”的轨道交通业务布局，将受益于全国轨道交通建设及升级的快速发展。
设立人工智能投资并购基金，加速公司产业布局。公司与合作伙伴拟共同设立广州佳都慧人工智能产业投资并购基金。其中佳都慧总规模暂定为 10 亿元，佳都科技或佳都科技参与设立的主体拟认缴出资总额为人民币 7.5 亿元，认缴出资比例为 75%，由广州市政府财政出资设立的工业转型升级发展基金拟出资2.49 亿元，认缴出资比例为 24.9%。佳都慧并购基金专注于投资以人工智能、物联网、大数据为核心的新一代信息产业及工业制造 4.0 等领域，符合广州市着力实施的“IAB”计划（发展新一代信息技术、人工智能、生物科技等战略新兴产业）。并购基金的设立能帮助公司利用产业资本运作手段储备优质企业，推动优质企业快速发展，并最终加速公司围绕新一代信息产业及工业制造 4.0 的产业布局，提升公司可持续发展能力。
目录
第一节轨道交通未来投资分析5
一、我国市内与城际交通需求提升 5
二、城市发展对城轨需求分析8
三、城际铁路是城市群战略基础步骤11
四、未来两年或迎来投资高峰13
五、十三五阶段计划投建城际铁路 80 条18
第二节建设运营PPP模式变化21
一、创新 PPP 模式助力需求释放21
二、高铁运营有望形成示范效应25
第三节轨道交通项目产业链发展 27
一、建设投资占比高，设计/土建/智能设备需求增加27 第四节政策红利扩增轨交细分市场空间30
一、干线铁路门系统规模30
二、动车组招标车辆预测32
三、十三五期间城轨门系统规模测算32
四、十三五期间轨交门系统空间34
第五节领先企业分析36
一、苏交科37
二、达实智能37
三、佳都科技38
四、康尼机电39
图表 1 我国城镇化率不断提高 6
图表 2 每辆车拥有的道路面积呈下降趋势 6
图表 3 城市轨道交通主要制式及对比6
图表 4 2016 年各类型城市轨道交通运营里程占比分布7
图表 5 2016 年各国城镇化率横向对比8
图表 6 主要城市拥堵延迟指数8
图表 7 世界主要城市地铁里程（左）与人均里程（右）9
图表 8 各国人口密度与地铁密度关系图10
图表 9 我国空间开发的基本类型 11
图表 10 城市群空间分布示意图11
图表 11 京津城际 2008 年开通后对两地经济影响12
图表 12 已运营地铁城市地铁里程13
图表 13 城轨可研累计批复金额（左）及同比增速14
图表 14 城市轨交在建线路总长度（左）及同比增速15
图表 15 城市轨交新开工里程倒算关键数据16
图表 16 当前地铁（左）和轻轨（右）申报标准16
图表 17 城市轨交历年投资完成情况及未来预测17
图表 18 2016 年底我国已通车城际铁路18
图表 19 2020 年城际铁路规划19
图表 20 全国铁路固定资产投资及同比增速20
图表 21 全国高铁基本建设投资及同比增速21
图表 22 截至目前财政部 PPP 库中轨交项目投资额（亿元）分布 22 图表 23 截至目前财政部 PPP 库中轨交项目个数分布22
图表 24 申通和深圳地铁历年收入（亿元）23
图表 25 申通和深圳地铁历年净利润（亿元）24
图表 26 轨道交通 PPP 模式主要分类25
图表 27 杭绍台铁路路线图25
图表 28 杭绍台铁路项目公司股权比例26
图表 29 项目社会投资人联合体情况26
图表 30 轨道交通产业链一览27
图表 31 轨道交通产业链一览28
图表 32 轨道交通产业链各环节代表公司 28
图表 33 2016 年主要公司铁路轨交类新签订单情况28
图表 34 轨道交通智能化系统组成29
图表 35 2020 年和 2025 年我国铁路运营里程规模（单位：万公里）30 图表 36 2011-2017 年铁路固定资产投资规模（单位：亿元）31
图表 37 十三五期间干线铁路市场空间测算。31
图表 38 2016 年底已经开通运营轨道交通的城市及运营里程33
图表 39 中国年度城轨运营里程（单位：km）33
图表 40 未来将要开通地铁/轻轨的城市33
图表 41 十三五期间城轨门系统规模测算 34
图表 42 现代有轨电车效果图35
图表 43 十三五期间轨交门系统空间测算 35
图表 44 图表 45 中国中铁历年铁路轨交新签订单情况36
图表 46 达实智能去年以来公告轨道交通业务订单及合作协议情况37 图表 47 公司主要产品细分39
图表 48 公司 2011-2017H1 营业收入变化40
图表 49 2016 年公司三大业务营收情况（单位：亿元）41
图表 50 2016 年公司轨交产品收入情况（单位：亿元）42
图表 51 公司汽车连接器营收情况43
图表 52 精密制造产品收入情况（单位：百万元）44
第一节地方主导调控升级
16年国庆期间，20余城重启限购限贷正式拉开了本轮小周期的调控序幕，并且与前两轮调控不同的是，本轮政府更加强调“因城施政”，分类调控的执行最大程度上发挥各地政府的自主调控意识。
在这种指导思想下，进入17年，地方政府主导的调控持续升级，一方面，已出台调控城市多次调整政策，坚决提升限购政策执行力度，另一方面，调控城市持续扩容，其中尤其值得关注的是，一些价格涨幅过快的强三线城市逐步加入调控行列，城市覆盖力度强于上两轮调控。截止目前，共有65个城市执行限购限贷（其中共有40个三四线执行限购或限贷），45个城市执行限价，而11-13年限购限贷城市数量为47个（其中三四线城市仅为9个），限价城市数量则为36个。
图表1：17年及10-13年限购城市数量对比
数据来源：各地政府网站
图表2：17年新增限购城市大多为三四线城市
数据来源：各地政府网站
图表3：2016年10月以来热点城市限购限贷调控次数
数据来源：各地政府网站
除调控城市显著扩容外，政策调控措则呈现多维度、全覆盖。首先，需求端继续强调从严限购，从紧限贷，其中整体限购力度已经超过11年及13年（主要体现在针对外地户籍的社保年限要求普遍长于前两轮调控），而限贷力度方面，地方政府差异化执行，总体力度略弱于前两轮，主要体现在二套房的首付比例要求略低于前两轮。除限购限贷外，需求端还强调限售，普遍限售年限为2-3年。限售政策为本轮调控首次提出，限制了投资性需求再次出售的流动性，有利于对投资性需求形成精准打击。
表格1：17年及13年整体购房限制政策环境对比
数据来源：央行及其他政府网站资料整理，
表格2：限购、限贷、限售、限价城市一览（更新至2017年6月）
数据来源：地方政府网站
而在供给端，本轮政策也执行强调控，并且政策调控涉及到前端的融资、拿地以及后端的预售等多个环节。在融资端，全面收窄房企融资渠道，目前，银行通道的开发贷和委托贷款、证监会的公司债和股权融资、表外融资的地产基金和资管计划均受到一定程度上的约束，不排除未来信托等其他非标融资纳入监管的可能性。而在拿地方面，首先对房企土地出让金资金来源进一步审查，加强防范银行理财资金借到非标进入土地市场，同时对土地首付款的比例（一般不低于50%）及余款支付时间提出具体要求。而在土地出让方式上则推出“竞拍”新规，主要包括“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等多种方式，有利于促进土地市场逐步回归理性。在后端的预售方面，40多个地方政府对备案价格以及上涨幅度提出限制，对平抑房价上涨过快起到积极作用。
整体来看，我们发现本届政府更加强调“因城施政、分类调控”，地方政府主导的调控升级，是行政措施收紧的直接体现，并且总体上来看，无论在调控城市范围、调控政策力度以及调控政策措施上均不弱于前两轮。
图表4：当前环境下地产企业融资渠道情况
数据来源：政府网站，互联网综合整理
表格3：部分城市土地“竞拍”新规一览
数据来源：各地方政府官网，
而对未来政策方向的判断上，我们认为需要结合宏观经济以及地产基本面情况。我们总结分析了两轮地产小周期政策方向与宏观经济以及行业基本面之间的关系，一般情况下，当地产基本面持续下行（量价齐跌，尤其是在房价出现环比下滑之后）、经济承压下行时，政策存在宽松预期，而当基本面持续复苏（量价持续上涨）、经济企稳时，政策存在调控预期。
图表5：基本面量价齐涨、经济企稳时政策往往进入调控区间，而基本面量价齐跌、经济下行时，政策通常宽松
数据来源：Wind，
图表6：政策与房价走势匹配图（3轮政策放松时点均出现在房价环比增速为负后）
数据来源：Wind，政府网站
而目前来看，行业基本面尽管处于小周期下行阶段，但总体成交依旧增长，尤其是房价仍然处于上涨区间，并且整体宏观经济也呈现阶段性企稳。因此，从这个角度看，我们认为短期政策不存在转向的基础。
于此同时，进入下半年，货币流动性的逐步收紧将导致银行在按揭贷执行层面上持续趋严，既包括投放总量的收缩，贷款资格审核将趋严，放款周期将拉长，同时更重要的是按揭贷利率的继续上调，实际上，融360统计的35城市首套房利率自17年以来逐步上调，尤其是5月上调幅度达0.21个百分点，出现明显的跳增，其中北京、广州、上海以及杭州等城市部分银行甚至将利率上调至基准上浮10%-20%。
图表7：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣
数据来源：融360
图表8：5月533家银行首套房利率分布
数据来源：融360
图表9：35重点城市二套房贷款平均利率走势
数据来源：融360
图表10：5月35重点城市二套房贷利率分布
数据来源：融360
第二节行业小周期有所拉长，但不改基本面下行趋势在政策面分析之后，我们将对行业基本面进行回顾与展望。在对基本面数据进行测算时，我们将城市分为四个大组，第1组是一直严格执行限购的4个一线城市，第2
组是本轮重启限购限贷的25个二线或个别强三线城市，第3组是未限购的15个二线城市，第4组是三四线城市，其中值得注意的是，由于数据可得性，我们并未将本轮限购限贷的三四线城市单独列出来，考虑到这些城市本身体量的限制，对总体测算结果不会产生重大影响。
表格4：城市分组情况
数据来源：中指院，
一、销售面积：预计17年全国商品房销售面积同比增长4.8%
根据国家统计局的数据，2017年1-5月份，全国商品房销售面积5.48亿平米，同比增长14.3%，同比增速比1-4月收窄1.4个百分点，其中，住宅销售面积4.80亿平米，同比增长11.9%，同比增速回落1.2个百分点。单月数据来看，5月份商品房销售面积为1.32亿平米，住宅销售面积为1.14亿平方米，同比分别增长10.2%和8.3%，增幅较4月份分别增加2.5、3.3个百分点，单月同比增速回升主要是低基数所致。
分区域看，2017年1-5月份东部地区商品房销售面积同比增长8.9%，同比增速较1-4月份回落0.34个百分点，中部地区商品房销售面积同比增长17.7%，增速回落1.2个百分点，西部地区商品房销售面积同比增长21%，增速较1-4月回落4个百分点，东北地区商品房销售面积同比增长18.8%，增速回落0.9个百分点。
图表11：全国商品房销售面积累计同比增速
数据来源：统计局
图表12：全国商品房销售面积单月同比增速
数据来源：统计局
图表13：全国各地区商品房销售面积同比增速
数据来源：统计局
分城市看，2017年1-5月份一线城市销售面积同比下滑30.2%，降幅比1-4月份扩大2.7个百分点，二线城市销售面积同比下滑17.2%，降幅较1-4月份扩大1.8个百分点，单月数据来看，5月份，一二城市销售面积同比分别大幅下滑40.4%和23.2%，降
幅较4月同比分别减少0.3和2.2个百分点。
整体来看，在行政限购限贷、同时按揭贷利率边际上行的情况下，一二线重点城市如期下滑，当然，一二线城市成交下滑除了受需求端强调控影响外，供给缩量也是另一个因素。目前，政府对于预售证的发放控制更为严格（我们统计的部分重点城市前5个月批准上市面积创同期新低），前端控销客观上带来市场上供给出现不足，在一定程度下也会加剧成交下滑。
图表14：一二线城市商品房销售面积累计增速
数据来源：统计局
图表15：一二线城市商品房销售面积单月增速
数据来源：统计局
图表16：17年前5月重点城市批准上市面积创同期新低
数据来源：中指院
图表17：部分重点城市批售比数据
数据来源：中指院
三四线城市进入17年以来，成交表现超市场预期，17年1-5月，三四线销售面积则同比继续大幅上涨30.3%，但增速较1-4月份回落1.9个百分点，单月数据来看，5月份，三四线城市销售面积依旧同比增长25.0%，但增速收窄0.5个百分点。我们认为三四线表现显著的原因主要有如下几个：
其一，16年各地都有加强去库存的政策（棚改、保障房货币化安置、税费减免、财政补贴等），政策支持效果从16年上半年就开始发酵，16年上半年三四线成交增幅均值为30%，但是由于当时一二线表现更加突出，忽略了三四线市场相对温和的复苏。即使进入16年四季度，热点城市政策收紧，成交逐步下滑，但三四线成交依旧保持较高热度，四季度增幅均值也高达25%。因此，我们认为进入17年三四线市场表现优异，实际上是在没有大规模政策干预情况下的市场热度延续（但部分房价上涨过快的强三线已经执行限购限贷）。
其二，过去两年（15、16年）一二线重点城市房价涨幅显著，一线累计上涨40%，二线累计上涨近20%，而三四线相对稳定（微幅上涨4%），放大了一二线城市和三线
城市的价差观感，在比价效应叠加依旧相对宽松的政策，带动了三四线城市的返乡置业需求。
其三，三四线城市消费升级的大背景下，住房改善性需求集中入市。根据统计年鉴数据，三线、四五线城镇居民人均住房建筑面积在2013年就高达35.6平/人、37.6平/人，总体超过35平/人，高于当时的一二线城市人均水平，整体市场需求结构以改善性为主，而本轮小周期下，龙头房企加快布局三四线城市，由于龙头房企在产品、品牌等具备显著优势，契合了改善性需求的要求，在绝对房价水平较低且过去房价增幅总体平缓、同时按揭贷支持的背景下（本轮三四线杠杆水平有所提高），三四线需求出现集中入市兑现。
图表18：三四线城市商品房销售面积累计同比增速
数据来源：统计局
图表19：三四线城市商品房销售面积单月同比增速
数据来源：统计局
图表20：15-16年各线城市房价累计增幅
数据来源：中指院
图表21：各线城市城镇居民人均住房建面（2013年）
数据来源：统计年鉴
图表22：部分房企在三四线销售面积结构占比
数据来源：统计年鉴
图表23：部分三四线城市17年1-5月份成交累计增速与城镇居民人均住房建面关系图
数据来源：Wind，统计年鉴
表格5：24个三四线城市成交-区位-经济状况表格一览
数据来源：Wind，统计局，
在简单回顾后，接下来，我们将按照最开始的城市分类对未来成交量进行分类测算。
第1组城市：潜在需求旺盛，但当前成交受到供需双调控影响。我们认为城市的地产基本面本质上是由城市基本面决定，一线城市在经济、产业等多个方面具备优势，潜在的置业需求依旧旺盛。但自16年3月以来，一线城市的限购限贷逐步趋严，通过提高购房门槛将部分需求排除在外。我们看到17年前4月一线城市商品住宅成交面积再次低于新开工面积（15、16年商品住宅销售面积持续大于新开工），表明需求端在强调控下整体景气度呈现回落。当然，除受到限购限贷影响外，供给端对一线城市成交也会产生制约，包括前端的土地供应（中长期看，一线城市成交最终是受到新房供给约束）以及后端的批准预售管控（目前政府对于预售证的发放管控比较严格）。供需双调控下，我们预计17年一线城市住宅成交面积将同比下滑20%左右。
第2组城市：限购限贷加上按揭贷收紧，需求将持续回落。第二组城市为本轮重启限购的二线及个别强三线城市，限购限贷的执行提高了购房门槛，对外来投资需求和本地改善型需求产生持续抑制，并且未来预计按揭贷将呈现量缩价涨（按揭贷利率持续边际上行），对需求端将再次产生负面影响。实际上，与一线城市类似，17年前4月，第二组城市的商品住宅成交再次低于新开工，市场景气度呈现下行。我们预计在购房门槛提高、叠加按揭贷利率上行带动购房成本提升的背景下，第2组城市的商品住宅成交面积将同比大幅下滑，并且考虑到高基数影响，预计降幅大于一线城市，预计17年将同比下滑25%。
图表24：一线城市新建商品住宅（万平米）
数据来源：统计局，CREIS
图表25：限购二线及强三线新建商品住宅（万平米）
数据来源：统计局，CREIS
第3组城市：政策总体平稳，成交全年或小幅增长。第三组城市为截止目前未收紧的二线城市，主要集中在中西部地区和东北地区，这些二线省会城市的需求热度因人口净流入较少或呈现净流出而相对较低，08-16年住宅成交面积维持在1.3亿平米左右的水平。从过去几年的土地出让和新开工情况来看，相比第1组和第2组城市，第3组城市堆积了较多的库存，但15年以来受益于利好政策，市场逐步开始去库存，商品住宅成交面积持续大于新开工及土地出让面积。我们预计，在行业政策保持平稳的背景下，17年第3组城市的住宅成交面积将实现增长，但未来流动性的普遍收紧，或将对成交产生负面影响，预计17年将同比小幅增长10%。
第4组城市：全年成交同比增长，但四季度增长压力较大。第四组城市为三四线城市，17年前5个月成交表现显著，并且预计短期内或将继续增长，但我们认为三四线城市需求内生性增长不足，在前期集中一次性释放后，需求难以持续，与此同时，流动性的普遍收紧，也将进一步对需求形成压制，考虑到去年四季度三四线的高基数（三四线城市去年9月之后单月成交规模均在1亿平以上，而前8个月中，除6月外，均在1亿平以下，9月之后单月平均成交规模1.4亿平，前几年同期平均规模为1.1亿平），四季度三四线城市成交增长或将面临压力。总体来看，我们预计17年第四组城市住宅成交面积同比增长17%左右。
最后，我们顺便提一下棚改对三四线城市成交的影响，尽管前期政府公布在2018-2020年三年间继续推进1500万套（平均每年500万套）的棚改计划，将十三五规划棚户区改造的总套数提升至2700万套。我们认为新的2018-2020年棚户区改造计划，对于基本面的影响主要体现在对于未来三年三四线城市市场的中长期销售以及投资的确定性得到加强，但年均改造规模的下降无法为商品房销售提供增量，无法为行业整体提供持续的增长支撑，也没有改变行业短期量价回落趋势和调控压力加大的逻
辑。
图表26：未限购二线城市新建商品住宅（万平米）
数据来源：统计局，CREIS
图表27：三四线线城市新建商品住宅（万平米）
数据来源：统计局，CREIS
综合来看，我们预计，17年全国新建商品住宅成交面积约为14.30亿平米，同比增长4.0%。结合住宅成交占商品房成交面积的比重测算，我们预计，17年全国新建商品房成交面积约为16.49亿平米，同比增长4.8%。
图表28：4组城市商品住宅成交面积占比情况
数据来源：统计局，CREIS
图表29：4组城市商品住宅成交面积占商品房比重.
数据来源：统计局，CREIS
图表30：全国商品房销售面积及其同比预测.
数据来源：统计局
二、销售金额：预计17年全国商品房销售金额同比增长6.6%
房价短期受到取证库存去化周期的影响，而进入2017年，各线城市成交表现的差
异，使得各线城市取证库存去化周期的走势出现差异。具体来看，一二线重点城市短期绝对库存量尽管受推盘下滑影响呈现小幅下行，但由于成交端回落显著，去化周期均呈现抬升，17年5月份，一二线城市去化周期分别为8.7、7.8个月。而我们统计的样本三线城市受益于成交端的持续回暖，去化周期下行显著，5月份去化周期已经下行至6.3个月，继续低于一二线样本城市。
图表31：4大一线住宅库存（万方）及去化周期
数据来源：中国指数研究院
图表32：16个二线城市住宅库存（万方）及去化周期
数据来源：中国指数研究院
图表33：12个三四线住宅库存（万方）及去化周期.
数据来源：中国指数研究院
图表34：各线城市房价环比情况
数据来源：中国指数研究院
去化周期走势的差异导致房价增速出现分化，其中一二线城市房价环比增速自3月以来收窄趋势明显，尤其是一线城市5月单月增速已经收窄至0.02%，而二线城市5月单月增速也再次收窄至1%以内。而三线城市房价自17年以来持续上涨，且环比增速总体呈现上行态势，5月单月增速较4月再次扩大0.16个百分点，上行至1.28%，17年前5月累计增幅达4.9%。但需要指出的是，尽管三四线城市短期库存去化取得一定进展，但对于大部分三四线城市库存依旧高企，存在大量的以土地和停工形式存在的库存，若考虑到商业和办公业态的库存，则整体库存压力依旧处于高位，我们测算，全国56亿左右的广义库存（拿地未售库存）中有86%分布在三四线城市，31亿的中期库存（开工未售库存）中有67%集中在三四线城市，三四线城市开工未售库存去化周期依旧高达31个月左右，因此，从中长期角度看，三四线城市房价持续上涨动力不足。
图表35：约86%的广义库存分布在三四线城市
数据来源：统计局，CREIS
图表36：约67%的开工未售库存分布在三四线城市
数据来源：统计局，CREIS
图表37：停工库存大量集中在三线城市
数据来源：统计局，CREIS
图表38：各线城市开工未售库存去化周期
数据来源：统计局，CREIS
对未来房价的判断上，我们认为热点城市持续调控，叠加下半年资金普遍性收紧，成交热度将加速下行，由此推动库存抬升，去化压力加大，下半年房价将逐步由增速放缓过渡至环比下行。另外，从开发商资金层面上来看，目前房企融资渠道全面收窄，加上后续成交回落将拉长销售回款周期，对房企到位资金将形成压制，同时考虑到房企前期债权融资将在年底至18年逐步进入集中兑付期，房企出于资金链安全考虑，不排除在年底主动“降价”加快销售回笼，缓解资金压力，而这体现到数据上，就是房价的环比回落。
最后，我们使用统计局给出的住宅销售金额除以住宅销售面积来测度分组城市的房价水平。我们认为，考虑到需求端被持续抑制，预计第1组城市（一线城市）的房价增速将较16年大幅收窄，17年同比小幅升5%；第2组城市（重启限购的二线城市及个别强三线城市）在政策收紧后，特别是外地需求和投资需求被精准打击，房价增速也将收窄，预计17年同比小幅上升8%；第3组城市（未重启限购的二线城市）整体政策平稳，成交继续保持增长的背景下，预计整体房价上涨幅度高于第1组和第2组城市，预计17年房价涨幅大约在10%；第4组城市（三四线城市）的房价基数较低，同时考虑到17年成交复苏态势显著，预计全年增幅在12%左右。
综合来看，我们预计，17年全国新建商品住宅成交金额约为10.49万亿元，同比上涨5.9%。结合住宅成交占商品房成交金额的比重测算，我们预计，17年全国新建商品房成交金额约为12.54万亿元，同比上涨6.6%。