2018年公寓租赁行业市场调研分析报告
目录
第一节第一问：我国公寓租赁行业的市场空间有多大？ (6)
一、公寓租赁发展原因 (6)
二、全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿 (8)
第二节第二问：品牌公寓的发展现状如何？ (11)
一、长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋 (11)
二、行业整体处于起步阶段，未来规模有望破千亿 (15)
三、一线城市是竞争主战场，部分品牌正加速向二线城市下沉 (17)
第三节第三问：影响长租公寓盈利的关键要素有哪些？何种模式的长租公寓盈利更高？.19
一、长租公寓利润率具有先低后高的三阶段特征 (19)
二、规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓盈利的四要素 (22)
三、集中式盈利优于分散式，但资金和房源是两大痛点 (25)
第四节第四问：行业外部环境如何？目前呈现何种发展趋势？ (28)
一、政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光 (28)
1、曙光一：租赁利好政策频出 (28)
2、曙光二：金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业ABS产品成功发行 (28)
二、新型模式已经显现，前景比想象更美 (30)
1、模式一：打造轻资产的高精尖范本，最大化赚取品牌溢价 (30)
2、模式二：醉翁之意不在酒，衍生业务是王道 (32)
3、模式三：先租后售，舍小利以谋远 (33)
第五节第五问：如何选择行业投资标的？ (35)
一、世联行：主业蒸蒸日上，红璞公寓加快二线城市布局 (35)
二、国创高新：依托大数据，线上引流线下变现，抢占存量市场份额 (38)
三、昆百大A：房源信息优势巨大，在管房源规模快速扩张 (40)
四、三六五网：长租公寓SAAS系统供应商稀缺标的 (43)
五、万科A：地产龙头，资源优势塑造长租公寓竞争壁垒 (45)
六、龙湖地产：始于成渝，精细化分类运营典范 (47)
七、旭辉控股集团：开启公寓校企合作的新模式 (48)
第六节风险提示 (50)
附录 (51)
一、我国租赁市场政策介绍 (51)
二、金融对长租公寓的支持 (51)
图表目录
图表1：2005-2015年,一二线核心城市流动人口比例提升 (6)
图表2：流动人口年轻化，平均年龄仅28.1岁（2015年） (6)
图表3：北上深月供/月薪高达180%（以100平米房屋为例） (7)
图表4：核心城市月租为月供的58%（以100平米房屋为例） (8)
图表5：租赁人口计算模型，2015年全国租赁人口为1.9亿人 (9)
图表6：一线城市租房面积占存量房屋总面积的24%，租房已成常态 (10)
图表7：青年公寓（经常被称为长租公寓）是公寓租赁的主体 (11)
图表8：雅诗阁酒店式公寓定位高端，产品类型介于高端酒店及家庭住宅之间 (11)
图表9：汉庭酒店主要推出高性价比、定位中低端的短期租赁产品 (12)
图表10：青年公寓的品类更为多元 (13)
图表11：分散式和集中式各有优缺点 (15)
图表12：截至2016年年中，许多品牌公寓龙头规模已过万 (16)
图表13：目前我国品牌公寓占公寓租赁市场比重不到1%，未来还有很大发展空间.. 16图表14：伴随管理房屋间数的增加，长租公寓公司的利润率呈微笑曲线分布 (20)
图表15：批零租金差是公寓主要的租金溢价（租出价-租入价） (22)
图表16：在长租公寓开拓阶段，员工工资成本占比甚至可能高于装修开支 (23)
图表17：目前行业多数成熟品牌公寓空置率已基本控制在10%以下（截止至2015年） (24)
图表18：2016年上半年普通住宅投资回报率 (26)
图表19：2016年上半年高档住宅投资回报率 (26)
图表20：魔方公寓ABS交易结构图 (29)
图表21：新派公寓公共区域广阔 (31)
图表22：新派公寓房间定位高端 (31)
图表23：自如依托于线上平台在提高流量转化的同时也发展了一系列衍生业务 (32)
图表24：新派公寓公共区域广阔 (34)
图表25：新派公寓房间定位高端 (34)
图表26：世联行2012-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为35.2%、37.1%35图表27：世联行2016年毛利率及归母净利率分别为27.8%、11.9% (36)
图表28：世联行代理销售佣金收入增长迅速、金融业务收入比重提升 (36)
图表29：世联行近5年代理销售额年复合增速为24.7% (37)
图表30：国创高新2012-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为-16.2%、-29.4% (38)
图表31：深圳云房承诺2016-19年归母净利润为2.4、2.6、3.2、3.7亿元 (39)
图表32：深圳云房2016年新房代理和房屋经纪业务营收各占约5成 (39)
图表33：深圳云房2016年新房代理业务收入大幅提高 (40)
图表34：昆百大A2012-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为-8.8%、-6.5% (41)
图表35：我爱我家承诺2017-19年归母净利润为5、6、7亿元 (42)
图表36：我爱我家三大主营业务共同发展的格局基本形成 (42)
图表37：我爱我家2016年新房代理业务收入同比增长89% (42)
图表38：三六五网2013-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为15.4%、-1.8%
(44)
图表39：三六五网2016年毛利率及归母净利率分别为93.2%、18.7% (44)
图表40：万科2012-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为23.6%、13.8% (45)
图表41：万科2016年毛利率及归母净利率分别为29.4%、8.7% (45)
图表42：龙湖地产2012-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为18.4%、9.8% (47)
图表43：龙湖地产2016年毛利率及归母净利率分别为29.1%、16.7% (47)
图表44：旭辉控股集团2012-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为28.5%、9.7% (49)
图表45：旭辉控股集团2016年毛利率及归母净利率分别为25.4%、12.6% (49)
表格目录
表格1：一线城市租赁市场规模占比近3成 (9)
表格2：青年公寓形式多样、价格涵盖广泛 (15)
表格3：我国知名品牌公寓大多发源自一线城市，但正在向二线城市加大布局 (17)
表格4：长租公寓主要的成本费用及盈利来源解释 (19)
表格5：长租公寓公司盈利估算（假设地处一线城市，有3000套房源） (22)
表格6：关于长租公寓发展规模、租金差及空置率对毛利率影响的敏感性测试 (25)
表格7：YOU+创始人来自于不同领域，可为公司带来更多资源 (33)
表格8：2015年起中央出台的各项政策对公寓租赁行业的态度开始转变 (51)
表格9：资本市场对长租公寓行业的支持在持续增强 (52)
表格10：金融在长租公寓运营中的介入方式 (52)
第一节第一问：我国公寓租赁行业的市场空间有多大？
一、公寓租赁发展原因
我国公寓租赁需求日渐旺盛，主要有两点原因：
流动人口向一二线核心城市集聚，且平均年龄低、居留时间长，有租房需求。1）假设以非户籍人口定义流动人口，我们发现，2005-2015年十年间，一二线核心城市流动人口比例（（常住人口-户籍人口）/常住人口）进一步提升，十大核心城市流动人口比例从24%升至36%，其中，北上深流动人口比例从34%提升至45%；2）流动人口整体年龄偏小，2014年平均年龄仅为28.1岁，积蓄有限；3）《中国流动人口发展报告（2016）》调查数据显示，流动人口在当地的平均居住时间为56.9个月，半数流动人口有意愿继续在流入地居住五年以上，其中上海、北京有长期居住意愿的比例均高于全国平均，分别为67.4%、62.7%。
图表1：2005-2015年,一二线核心城市流动人口比例提升
资料来源：Wind，各地统计公报，北京欧立信咨询中心
图表2：流动人口年轻化，平均年龄仅28.1岁（2015年）