合约规划管理作业指引
编号：BN-CB-WI003
版号：A/0
页码：第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 4 页
合约规划管理作业指引
编制
集团成本管理中心
日期
2012年5月24日
审核
日期
批准
日期
修订记录
日 期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
目的
明确项目合约框架所包含的内容及各合同之间的主要管理原则，规范项目合约框架的实施，保证集团各项目在合约框架管理上的规范性和严谨性，实现在项目全过程对所有合同系统、严谨、有效的监控与管理。
术语和定义
合约规划：合约规划是指将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同单元，合同单元以组合、拆分的方式形成单位合同，由此对采购对象的范围和边界、预算、采购方式、合同形式等要素进行系统全面的规划。
合约动态管理：是基于合约规划，指导项目从招投标到工程结算完成整个过程的合同签订及变更的一种管控手段。
适用范围
适用于集团总部以及集团下属各二级公司所开发的项目成本管理（包含住宅、商业和工业项目）。
关键活动描述
合约规划基准体系的建立
集团制定【基准合约规划】和【基准合同清单】，签订战略采购协议，二级公司执行协议，其他合同自主管理，二级公司按规定组合、拆分，形成【项目合约规划】。
集团成本管理中心根据集团产品标准化研究成果，及过往项目的采购分判和合约规划成果，对项目合约结构进行梳理，制定集团内统一的【基准合约规划】和【基准合同清单】。
明确集团所有项目所涉及到的合同分类。根据【合同管理程序】，按专业划分为六大类：土地类，前期类，施工类，采购类、营销类、管理类（资金、人事、行政）。
基于合同分类，集团统一制定【基准合同清单】：包括土地合同，地勘测绘合同，设计合同，咨询服务合同、前期工程合同，主体工程合同，配套设施合同，材料设备采购合同，售楼处、展示区、样板房工程合同，市场营销合同等十类，并对各大类合同进行细化，形成一、二、三级合同。
明确各合同类别中最小基准合同对应的目标成本费项，形成【基准合约规划】。
集团根据【基准合同清单】，制定标准合同文本。
项目合约规划编制
项目合约规划的编制要求
二级公司根据项目的类型，分专业进行采购分判后，二级公司成本管理部根据采购分判结果（合同类）及非合同类费项，结合集团【基准合约规划】和【基准合同清单】，对标准文件进行组合、拆分，形成【项目合约规划】。
项目合约规划编制的条件
经过政府审批的项目总体规划方案（主责部门为二级公司设计部）。
项目采购分判方案（主责部门为二级公司工程部、成本部）。
相关图纸和经济技术指标（主责部门为二级公司设计部）。
项目合约规划编制的职责
二级公司成本部主责，工程部、营销部、设计部、项目发展部等部门配合完成项目合约规划编制工作。
二级公司于项目初步设计完成后25个工作日内，总承包工程招标工作开始前完成【项目合约规划】编制工作。并按集团权责完成审核、审批及备案。
合约动态管理
【项目合约规划】编制工作完成后，当月由二级公司填报【项目合约规划】中的项目合同台帐、项目动态合约月报，并按集团权责要求，报集团成本管理中心，具体参见【动态成本管理作业指引】。
合约规划的修订
如发生以下条件，二级公司成本管理部可提出修改【项目合约规划】：
产品定位调整。
方案变更。
采购分判方案调整。
项目目标成本修订。
由于其他特殊原因，导致合约关系发生变化。
二级公司成本管理部负责提出修改申请，按集团权责中“项目合约规划”完成审核、审批及备案。审批通过后，后续相关工作按照调整后的【项目合约规划】执行。审批未通过的，则仍执行原【项目合约规划】。
合约规划标准的完善
项目完成后，集团成本管理中心组织集团采购管理中心、研发设计中心、工程管理中心、营销中心、法律部等部门，进行项目合约规划执行评估，该评估可在项目成本后评估中进行。
集团成本管理中心根据集团产品标准化研究成果、各项目合约规划成果及评估结果对合约规划基准标准进行回顾，组织集团采购管理中心、研发设计中心、工程管理中心、营销中心、法律部等相关部门进行论证，形成调整后的【基准合约规划】，报分管领导审核审批后执行。
集团成本管理中心负责完善合约规划基准标准，确保与集团产品标准化建设相匹配，逐步形成统一的、符合集团产品特点的合约规划基准标准，并保持相对稳定。
支持性文件
【目标成本管理作业指引】
【成本科目管理作业指引】
【动态成本管理作业指引】
【项目成本后评估作业指引】
【合同管理程序】
【采购管理流程】
【项目成本管理程序】
记录和表单
【基准合约规划】
【基准合同清单】
【项目合约规划】