金地集团沈阳企业项目全案工作步骤
A、项现在期发展策划
目标：
1、充足了解项目所在地市场情况、人文情况并作出分析。
2、挖掘项目潜在价值，确定关键价值，引出专题定位、形象定位。
3、锁定目标用户群。
4、建立利润保障发展模式，使关键价值最大化地表现在利润上，使利润最大化。
基础步骤
1、初步市场情况调查
2、确定可类比区域和可类比项目并进行深入调研
3、进行SWOT分析并初步提出总体策划思绪
4、分析项目潜在价值
5、确定关键价值体系及总体策划思绪
6、项目目标用户群锁定及分析
7、项目开发专题及形象定位
8、对项目标总体计划、建筑风格、景观计划作出提议
B、建设并期及建设期顾问和应对方案
目标：
1、帮助开发商处理相关问题，使项目标开发按既定进度展开。
2、通观全局，就可能发生问题，对开发商提出预警性提醒，以确保项目标顺利开发。
3、开始着手提升项目著名度和企业品牌。
基础步骤
1、制订投资分析汇报
2、评审计划设计方案
3、确定工地形象包装方案
4、制订前期推广策略
5、策划各类公关宣传活动。
C、项目营销策划
目标：
1、经过策划多种公关和促销活动，聚积项目标销售能势。
2、制订兼具市场冲击力和最大利润价格，控制销售节奏。
3、见面提升项目著名度、美誉度，树立开发商良好形象。
基础步骤
1、可类比项目、关键竞争对手营销策略分析
2、确定推广销售策略
21、推广定位。A关键价值表现B形象定位C价格定位
22、推广策略。A广告及媒介策略B推广专题C市场推广进度设计
3、细化项目营销思绪
31营销思绪表现A用户群再分析B卖点挖掘和提醒
32销售策略
33营销环境营造A售楼部设计B示范单位设计
4、制订市场进入方案
41入市时机选择
42价格策略
43模拟方案演示
D、项目销售期代理及善后期顾问
目标：
1、保障项目标销售目标准期完成，确保开发商利润取得。
2、努力争取缩短销售周期，使资金快速回笼，以保障下期工程或下一个项目标再投资。
3、尽可能延长旺销期。
4、全方面树立项目和开发商品牌。
基础步骤
1、划分销售周期并确定各周期工作内容。
2、帮助开发商制订售楼工具及资料
3、培训销售人员
4、举行多种促销假活动
5、尾盘销售
6、帮助开发商交楼
7、提供物业管理提议。
一、前期发展策划纲要
步骤一：项目所在地初步市场情况调查
阶段A：宏观环境分布
经济环境
政策环境
行业环境 包含城市计划、行业管理计划、家庭结构及人口迁移特征
人口环境
文化环境
技术环境
新技术条件下人需求改变
新技术条件下生产关系改变
区域、场所、空间、时间等概念改变
物业功效改变
项目街区功效、商业功效、增值功效、投资功效
阶段B：项目所在地房地产市场情况分析
城市房地产市场发展描述。
市场现实状况剖析。
未来走势估计。
阶段C：项目所在地板块市场分析
板块总体计划。
板块功效定位。
板块开发动态。
板块物业价格水平分析。
步骤2：确定可类比项目，对可类比项目进行调研
阶段A：确定可类比项目并作深入调查和分析
阶段B：对可类比项目进行全方面分析
步骤3：项目标SWOT分析及总体策划思绪确定
阶段A：项目标SWOT分析。从区位、时机、及经济环境、本身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析
阶段B：项目标总体策划思绪确定
战略布署。制订项目标战略目标及划分实施步骤。
软件平台构筑。达致项目战略目标所需软件平台——“营销大环境”构筑，应从项目标计划分阶段就开始着手。
硬件功效配置。包含项目本身应实现功效定位及项目结合周围配套等所应实现功效定位。
步骤4：项目关键价值体系建立
挖掘项目先天最大价值。从市场时机、本身条件及区域价值等方面入手。
给予其合适且最大化后天价值。
步骤5：项目标目标用户群锁定及分析
哪些人是买家（包含隐性、显性两类）？
买家要买什么房？
买家为何要买这些房子？
谁参与了买家购置行动？
买家以什么样方法买房？
买家什么时候买房？
买家在哪里买房？
综述：要为买家画一幅“素描”，这幅“素描”要对买家文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进行最全方面、最正确描绘。
步骤6：项目开发专题定位及形象定位
阶段A：项目开发专题定位
为项目建立领先、策略型市场专题概念体系：
A：该体系不仅是一个专题概念提出；
B：该体系紧紧围绕项目和当地房地产市场大势和机会点：
C：立足于该项目资源优势和发展商本身优势之上；
D：含有充足整合性。该体系能够充足挖掘、兑现项目标最大价值，包容项目标关键优势和一系列卖点；
E：该体系能够为项目及开发企业积累领先市场声望；
F：该体系深度能够使项目输出连续价值，从而确保大型项目标连续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔。
G：该体系能够和项目标建设和分期开始节奏及发展商开发和推广相匹配，实现脉动状市场推进功效。
阶段B：项目形象定位
围绕项目标开发专题定位，从功效和形式两方面入手，为项目进行形象定位。
步骤7：项目标产品策略提议
阶段A：土地开发总平面计划
阶段B：交通道路计划建设
阶段C：户型设计提议
阶段D：建筑设计提议
阶段E：园林景观计划
阶段F：智能化系统设计提议
二、项目营销策划纲要
步骤1、可类比项目、关键竞争对手营销策略分析
阶段A、可类比项目营销策略分析
项目概况
市场定位
售楼价格
销售政策方法
广告推广手法
关键媒体应用及投放频率
公关促销活动
其它特殊卖点和销售手段
阶段B、关键竞争对手营销策略分析
除了上述八点，还应对其总体营销布署跟踪和分析，同时也提出我方初步因应方案。
步骤2、推广策略之定位
项目关键竞争力传输构思
项目关键卖点荟萃
项目强势、弱势分析和对策
目标用户群定位分析
项目所在地人口总量及地块分布情况
项目所在地经济发展情况和人口就业情况
项目所在地家庭情况分析
■家庭组员结构
■家庭收入情况
■住房要求、生活习惯
项目用户群定位
目标市场
目标市场区域范围界定
市场调查资料总汇
目标市场特征描述
目标用户
目标用户细分
目标用户特征描述
目标用户资料
WWW。WINFANG。COM