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1、市场研究篇
(本阶段工作目标：通过市场研究、项目本体分析、开发目标分析、消费者调查研究和商 家访谈的结果，综合对比分析，推导项目运营过程中的难点问题。以多期讨论，分 期汇报，最终形成报告的形式递交甲方。 )
(1 )商业市场研究篇 (市场部主导) 2-3天
项目商业基础市场分析
消费特点
商圈布点
商圈特征分析
项目周边商业市场专项分析(零售及服务业态分布特征、商业经营状况、档次和 商铺租售情况)
项目区域商圈调研
区域消费特征
消费年龄、人群类型结构
业态分布情况
典型项目分析
人车流量统计及分析
本项目四至情况
本项目地块周边现有商业的情况
本项目交通条件
集中商业调查
主力商业经营面积
主力店/代表商家统计分析
商业建筑装修标准(外立面、装修、 直梯、扶梯等)
经营模式
商业街调查
业态构成
主力街铺面积
主力商家/代表商家
租金水平
可参考类似案例调查(国内可参考案例)
商业面积/单层面积
主力店/代表商家
C） 楼层业态布局
d） 租售模式
e） 租金、售价水平
f） 销售情况
g） 招商情况
h） 商业运作情况
（2） 商家深度访谈，消费者调研分析 （市场部+ 策划部+招商部）1-2天
第一轮次访谈：符合本项目定位方向的汉邦合作商家初步访谈，形成商业定位方
案的数据支撑；
第二轮次访谈根据项目初规方案进行品牌商家深度访谈，针对入驻意向、建筑要
求、租赁面积、租金承受力等因素进行全覆盖的的提炼性数据摸底；
根据两个轮次的访谈和摸底，收集和整理有效的商业反馈信息，并根据区域商业
特性形成分析报告，以及商业定位报告，为项目规划设计提供依据。
消费者问卷调研：根据区域商圈的消费特征，结合本项目的商业定位，设计本项
目的《消费者调查问卷》，问卷发放数量在 800份左右，有效问卷达到 500份以
上。
（3） 市场研究总结及项目操作指向性结论。
沟通会议安排：调研第三、第四天
在市场研究周期内，汉邦会安排1-2次的与开发公司、运营公司的沟通会议，沟通调研结果, 丰满调研内容。
2、项目商业定位及规划改良建议 策划部主导
（本阶段工作目标： 梳理项目运营过程中的问题，寻找本项目发展过程中的规律，提出项
目的核心发展理念和初步策划建议，形成发展定位体系。并进行经济测算。 ）
（1 ）项目发展核心问题梳理
市场模式研究
可类比案例研究
项目问题解决出路分析
（2） 项目发展理念及发展主题（整体及各类型物业）
（3） 项目市场定位与目标客群定位
（4） 项目产品定位
产品篇
（根据项目的发展理念、定位体系及产品组合原则，在规划设计方面体现概念性构思）
企业收益（盈利模式分析）
（结合企业目标和市场情况以及产品定位， 分析与企业目标之间的冲突问题， 提出项目盈利
模式）
产品组合原则
（通过定量分析和定性分析以及借鉴相关案例， 确定物业类型在项目盈利模式下的主次原则，
合理规划各种物业类型的位置及体量）
项目产品组合规律分析
确定各种物业类型的位置、体量
以下部分放在前期策划报告中，双方合同签订后提交。
（5 ）项目招商、销售策略及运营思路
专案招商定位
招商、销售执行计划
目标客戶（购买者及承租者）
项目商业分割，业态組合规划建议 -平面规划-业态规划
功能区域分割
租赁及销售价格预判
招商策略
销售策略
项目整体运营管理策略
（6）项目包装及推广建议
项目市场定位及形象述求
推广策划建议
卖场布置
媒体策略
活动策划
客户策略
沁园春?雪
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克
北国风光，千里冰封，
万里雪飘。
望长城内外，惟余莽莽;
大河上
下，顿失滔滔。
山舞银蛇，原驰蜡象，
欲与天公试
比高。
须晴日，看红装素裹，
分外妖娆。
江山如此多娇，引无数英雄竞折腰。
惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋 祖，稍逊风骚。
一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射 大雕。
俱往矣，数风流人物， 还看今朝。