《XX市XX区XX岛片区控制性详细规划》
一、现状概况
（一）区位与交通概况
规划区位于XX区东南部，濒临南海，距离XX城区8公里，XX市主城区18公里，南澳岛10公里。
规划区交通方便，通往规划区的主干道莱美路为国家亚一级公路，与324国道及金鸿公路相接，可直达XX国际机场（13公里）、广梅汕铁路XX站（18公里）和深汕高速公路及汕汾高速公路外砂入口处（10公里）。区内莱长渡口与瀛翔码头是目前大陆与南澳岛的主要通道。
（二）、用地及建设概况
1、规划区内建成投入使用的有：金叶山庄、欢乐天地、古堡夕照、颅血奇石、观海长廊、天后宫、卧波美人、XX旭日、乳峰探源等。
2、规划区拥有宾馆、招待所等接待单位15家，床位约1500个，配套可容纳400人的会议厅4个，100人以上小型会议厅6个和歌舞厅、保龄球馆、烧烤、茶座等项目，具备了较好的旅游、娱乐硬件环境，历年接待能力在45万人次以上。
表1 现状用地一览表
用地名称
面积（ha）
比例（%）
一类居住用地(R1)
15.72
4.07%
二类居住用地(R2)
14.01
3.63%
仓储用地(W3)
3.62
0.94%
办公用地(C1)
0.53
0.14%
商业金融(C2)
4.13
1.07%
旅游用地(C9)
20.14
5.22%
文化娱乐(C3)
3.85
1.00%
市政用地(U)
1.59
0.41%
军事用地(D1)
1.20
0.31%
港口(T4)
1.98
0.51%
道路用地(S1)
26.22
6.80%
水域(E1)
71.52
18.54%
公共绿地(G1)
14.64
3.79%
防护绿地(G2)
36.15
9.37%
园地(E3)
17.62
4.57%
耕地(E2)
89.42
23.18%
山体
35.80
9.28%
沙滩
27.68
7.17%
规划区面积
385.82
100.00%
二、规划目标
在我区的层面上，应以东部城市经济带的规划建设为契机，结合《XX市城市总体规划（2001-2020）》中东部新城的规划，以及《XX市XX区城镇体系规划（2009-2030）》对XX片区的调整，把这一片区建设成为一个“生态型、滨海型、综合型的城市功能实体”。
1、建设XX东部综合性新城区
2、塑造滨海新城，打造会展、商务、物流服务中心
3、完善旅游和居住配套服务
三、性质定位
规划区是东部城市经济带的重要组成部分，XX东部的综合性新城区，集会展商务、物流园区、旅游服务、以及居住配套于一体的功能片区。主要建设高水平、高质量的城市环境，完善办公、居住和商贸功能，大力发展会展商务，物流服务和旅游度假产业。
四、规划策略
1、高起点、高标准、高品质；
2、以科学发展观为指导，体现生态优先。
五、规划理念
（1）公共性——营造连续的亲水公共开放空间
（2）生态性——保护优美的自然生态环境
（3）整体性——融入城市总体布局、塑造整体滨海特色
（4）可达性——确保交通可达和步行导向为主
（5）混合性——土地利用的多样性
六、用地布局规划
（一）、规划结构
功能结构为“一带+四区”
一带：即以海边沙滩和“一防”防护林以及南澳大桥两侧的防护绿地为载体的旅游休闲景观带，该带的防护绿地面积多达51.32公顷，海边沙滩面积约40.42公顷，资源相当丰富；
四区：即旅游度假及配套区+会展物流区+居住配套区+限制建设和湿地公园区。
景观结构为“一桥一带三山”
“一桥”为南澳大桥，既可以作为XX片区的一条标志道路，也可以通过其后期的灯光效果，于夜晚成为一条景观大桥；
“一带”为海边沙滩和“一防”防护林以及南澳大桥两侧的防护绿地为载体的旅游休闲景观带；
“三山”为岛上的“神女公园”、“古堡夕照”、“双乳峰”。
规划采用点、线、面绿化系统布局原则，充分利用片区三面临水的区位优势，将片区打造成生态型、滨海型、综合型的城市功能实体。
（二）规划用地分类规划
规划区总用地面积385.82公顷，除城市道路、区级公建、区级市政、区级公共绿地和水域等外，规划居住区用地面积为99.01公顷，其中二类居住用地面积为68.34公顷。在建设用地分类上，按照国家城市用地分类标准进行分类。包括居住用地、公共设施用地、道路广场用地、市政公用设施用地和绿地等等。详见表2。
表2 规划用地平衡表
项 目
代码
面积（ha）
比例（%）
居住用地
R
99.01
25.66
其
中
一类居住
R1
30.67
7.95
二类居住
R2
68.34
17.71
公共设施用地
C
66.02
17.11
其
中
行政办公用地
C12
2.28
0.59
商业用地
C21
10.29
2.67
会展用地
C34
4.05
1.05
市场用地
C26
20.43
5.30
旅游用地
C9
23.34
6.05
文物古迹
C7
5.63
1.46
绿地
G
75.51
19.57
其
中
公共绿地
G1
19.54
5.07
防护绿地
G2
55.97
14.51
道路广场用地
S
80.80
20.94
其中
道路用地
S1
78.20
20.27
其中
城市干道用地
S11
42.69
11.06
规划次干道用地
S12
35.51
9.21
广场用地
S2
2.11
0.55
社会停车场用地
S3
0.49
0.13
市政公用设施用地
U
3.92
1.02
港口用地
T
2.09
0.54
军事用地
D1
1.20
0.31
仓储用地
W1
13.68
3.55
限制建设用地
—
22.88
5.93
山林地
—
20.70
5.37
规划总用地
—
385.82
100.00
七、建设用地使用强度
确定规划区内各地块的建设用地性质、建设用地强度等控制指标，并结合实际情况对控制指标进行必要的说明与论证。
表3 开发建设密度分区控制表
开发密度分区
建筑密度（%）
容积率
建筑限高（M）
绿地率（%）
高开发密度区
≤25
≤4.5
90
≥30
较开发密度区
≤25
≤3.5
50
≥30
中开发密度区
≤30
≤2.5
40
≥30
中开发密度区
≤30
≤2.0
25
≥30
中开发密度区
≤45
≤2.0
25
≥20
较开发密度区
≤30
≤1.6
20
≥30
低开发密度区
≤30
≤1.0
20
≥30
超低开发密度区
≤3
≤0.03
5
≥70
绿色开敞空间
-
-
-
≥70
八、道路交通系统规划
（一）道路交通现状概况
现状莱美路、神女路以及金叶北路等岛上道路已建，南澳大桥正在施工，其他城市干道，如凤莱大道、丹霞路、滨海大道等，尚未形成。
（二）道路交通系统规划
规划在《XX市XX区城镇体系规划(2009年—2030年)》确定的城市路网布局的基础上，结合现状及岭海工业园区的道路，强调各功能区的有机联系，形成顺应地形的路网系统。
1、路网结构
岛上片区以规整的方格网道路和灵活的道路相结合的方式，使岛上的道路成环，在岛上内部形成良好的交通通达性。
岛下片区以方格网和内部成环相结合的设计方式，使片区内部由主次干道形成各级环网，通过各级别道路的有机组合，形成联系方便、顺畅便捷的道路交通网络。
2、道路等级与断面
片区的道路系统分为：主干道、次干道和支路三级。宽度分别为50米、40—24米、20—8米。
表5 片区外围城市道路横断面一览表 单位：米
断面类型编码
红线宽度
主车道
辅车道
人行道
中央隔离带
两侧隔离带
路肩
A—A
(滨海大道)
60
2×21.0
——
2×9.0
——
——
——
B—B
（凤莱大道）
50
2×11.0
2×4.5
2×4.0
8.0
2×1.5
——
C—C
（丹霞路）
40.0
2×10.5
——
西侧：1×5.0
东侧：1×12.0 (其中5米为人行道，7米为高压走廊通道)
2.0
——
——
D—D
（南澳大桥起始段）
40.0
2×11.0
——
2×8.0
2.0
——
——
F—F
（滨海北路）
40.0
2×11.0
——
2×6.0
3.0
2×1.5
——
H—H
（莱美路）
35.5
2×11.0
——
南侧：1×4.0
北侧：1×8.0
1.5
——
——
表5 片区内道路横断面一览表 单位：米
断面类型编码
红线宽度
主车道
辅车道
人行道
中央隔离带
两侧隔离带
E—E
（城市次干道）
40.0
2×11.0
——
2×5.0
8.0
——
G—G
（城市次干道）
36.0
2×7.5
——
西侧：1×5.0
东侧：1×12.0
4．0
——
I—I
（神女路）
34.0
20.0
——
2×7.0
——
——
J—J
（北环中路）
36.0
2×11.0
——
2×5.0
4.0
——
K—K
（城市次干道）
30.0
2×8.0
——
2×4.5
5.0
——
L—L
（支路）
20.0
12.0
——
2×4.0
——
——
M—M
（支路）
18.0
9.0
——
2×4.5
——
——
N—N
（支路）
16.0
10.0
——
2×3.0
——
——
O—O
（支路）
12.0
7.0
——
2×1.5
——
——
3、停车场规划
社会公共停车场的设置应结合城市规划布局和道路交通组织需要，合理分布。在公共设施区及居住区等处均布置适当容量的停车场。居住区的公共停车场主要服务于居住区访客临时停车以及居住区内中、小学与幼儿园的家长接送停车和市民上菜市场买菜的临时停车。
商业购物用地、文化娱乐体育中心、公园、办公楼等，必须建设与之相配套的机动车停车场（库）和自行车停车场及供本单位职工的自用停车场，停车场的基本规模可根据建筑性质、规模确定。
居住区内须按规范配建停车场（库）。
4、广场规划
规划于物流园区的入区景观路两侧，结合公园布置了两处广场，面积约为1.24公顷；另外，规划于居住配套区，结合商业街的两侧和南澳大桥的防护绿地，规划布置了两处广场用地，面积约为0.87公顷。
三、南澳大桥
南澳大桥路线的起点位于XX度假区治安岗附近，与莱美路相接，经过桥梁跨越后江湾海峡后，在南澳县长山尾苦路坪接入环岛公路。全线采用设计速度80公里/小时的二级公路标准，路基宽度12米，桥面净宽11米。
考虑到南澳大桥对规划片区的影响，规划在路网结构和用地布局上，主要做了两点修改：
1、路网结构：规划将南澳大桥的起始段（莱美路至凤莱大道段）拓宽为40米，将这一部分作为片区的交通干道，以满足片区的交通需要；此外，规划于南澳大桥的西侧布置了一条20米的辅路，使片区道路成环，更好的解决片区的交通问题。
2、规划以南澳大桥西侧红线宽度为起点，往西侧布置了一条40米宽的防护绿地，以减少南澳大桥对片区用地的影响，南澳大桥东侧的用地，则结合城市防洪需要布置防护林。
九、绿地系统规划
（一）现状概况
规划区中的现状绿地系统情况比较好，由于XX岛一直作为旅游岛屿开发，岛上有双乳峰、古炮台、神女公园等绿地资源，优势明显；而会展物流区以及居住生活区，目前多为农田、池塘等自然形态。
1、布局结构
规划形成“二园二轴三山”的绿地布局结构
二园：指的是会展物流区入区处的景观公园和广场以及规划区北面的红树林公园。
二轴：指的是结合会展物流区中布置的两条垂直相交的绿化景观轴。
三山：三山分别为现状的双乳峰、神女公园以及古堡夕照三个自然山体。
十一、建设时序策略
1、充分利用现状基础。
2、符合城市发展阶段。
3、有利于片区可持续发展。
十二、规划实施建议
1、以具体项目开发为契机。
2、注重生态保护，建设环境生态良好、充满活力的滨海新区。
3、重点发展第三产业，要加强政府投入和政策引导。