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杏林湾商务营运中心
营销推广及招商方案
大纲
项目背景
杏林湾商务营运中心位于厦门市集美区杏林湾园博苑北岸， 是由本土国有企业一一厦门市杏
林建设开发公司投资建设的项目。
项目凝聚三大配套：一是由集美近十所高校和嘉庚精神聚合成的人力资源优势。 二
是以杏林湾区无可替代的生态景观， 温泉、园博苑、淡水湖等构成的环境优势。三是依靠杏
林、集美两大国家级台商投资区的规模经济区和以海峡西岸交通枢纽一厦门新站为龙头形成 的产业和物流优势。
项目总占地面积约12万平方米，地上建筑面积约 55万平方米（其中写字楼约 38 万平方米，商业约12万平方米，公寓约 5万平方米），共规划有 12栋建筑，包含一栋262 米的福建第一高楼和一栋 150米的超高层，预计项目总投资额约 60亿元。
工程进度按计划推进， 而项目招商进度要快于项目推广进度， 因此应加快项目营销推广
实施，以更好的配合项目招商。
营运中心招商优惠政策要点归纳如下： 入驻条件
注册在集美，②注册资本500万元以上，③每500平方米年缴纳总税收在 200万元以
销售价格
1#、2#、3#和6#写字楼销售均价 4500元/平方米。
优惠条件
①五年税收返还，②整栋购买享 5%价格优惠，③2010年6月31日以前签订〈〈购买合
同》并交付首期款享九折优惠。
目标界定
杏林湾商务营运中心整体知名度和价值认可。
杏林建设企业品牌形象和内涵的进一步提升。
一期1-6#楼写字楼物业实现100%销售或招商。
持续完善项目配套，提升企业实际进驻意愿。
市场定位
①通过对竞争对手的项目竞争力比较， 得出结论：本案在规模、产品和营运竞争力上处于
领先水平，但在交通和配套方面与主要竞争对手相比处于劣势， 同时影响力指数可以进一步
提升。
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目标客户定位
写字楼的常规客户有三类：基金、企业、个人。
未必是对厦门写字楼的自用需求，关键是优惠政策的吸引力。
全国不乏类似性竞争项目，因此本身与厦门的相关性亦十分重要。
董事会、总经理及财务主管将是项目营销重要的目标影响者。
商业的销售客户
商业物业若采取整体销售，则目标客户为大型基金或商业机构。
若采取分割销售，则目标客户为经商户和商铺投资者，后者将占据主体。
项目形象定位
项目应在整体上诉求高度开放、高影响力和高品质力，
而在项目价值和企业自我概念上诉求关注变化和强调绩效。
因此项目形象定位为：国际视野 城市地标
新案名建议：杏林湾 CBD
营销推广
一期营销目标
柄年］
柄年］0,乎m年M月写字楼推广和招商钟重写字楼累计认购80%
营摧折段
时间节点
工作重心 招商目惊
入市期
09年06月』9年10月
启动推广,写字楼为主
写字搂累计认购5解
续销期 ”年）兮。年］（闩 推广渐弱，招商持续 写字楼累计销售95%
延续期 10年10月」年08月 加大推广,商业为主 商业累计招商10%
■坚期 11年08月T2年02月|简业推广和招商并重 商业累讨招商W%
营销策略
项目
营销策略
形象策略
A、以“国际视野、城市地扩 展示高度开发、高品质力、高影晌力
的项目形象°
B、以“发展”主题来规■项目交通和配套上的劣势。
C、以“绩效”主题展示项目’零成本5的高性价比优势，
渠道策略
A、政府行政渠道和市场化渠道，两种渠道两条I逶走路的原则
B、通过新闻、广告、活动、售场和相关群体开展全方位渠道推广◎
媒体策略
A、采用网络媒体、报刊媒体和户外媒体二足鼎立，各为所用；
B'针对客户精准投放、以点带面、集中爆破等。 j
营销工具
基本型：销售中心、模型、楼书及海报'户型图、业态规划图、技术
手辟、专用信纸、信封、手提场、销管协议等
J 1 JI J ■■￡ 7 1 CJ 叱贝 1 J J.klJ C? KA.
扩展型：多媒体演示、3D动画、视频广告、电子楼书、专业礼品等
营销节奏
营缱阶段
时间节点
营精强度
■入市期
09年06月』9年10月
强销期
09年10月妇0年06月
★ ★ ★ ★ ★
续销期
10年06月~10年10月
★
延续期
10年10月~11年08月
★ ☆
攻坚期
11年08月妇2年02月
★ ★ ★
5.招商执行
招商进度表（写字楼）
招商进度表（商业）
6.运营建议
根据市场竞争，项目在内部品质具有比较优势，但需要提升项目交通、配套两方面。 2。1。年读书
节活动方案
活动目的:
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会
读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想!
二、活动目标:
、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
、 做好读书登记簿
每个学生结合个人实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、 心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
、举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的 部分内容交流自己在读书活动中的心得体会 ，在班级中形成良好的读书氛围。
、出读书小报：